収益物件を遺産分割により取得する前の賃料の行方

本ページでは、収益物件の相続に関して、賃料はどうなるのかについて、事例や予め知っておきたい知識などを取りまとめてご紹介していきます。

収益物件を相続、複数の相続人がいる場合の賃料は…

被相続人が生前に所有していた賃貸アパートやマンションなどの収益物件を相続する場合、そこから得られる賃料収入もまた、相続財産であるとみなされます。

相続開始から遺産分割協議の成立までは、収益物件の賃料は全相続人のもの

被相続人が所有していた収益物件の賃料収入は、相続開始(被相続人の死去の時点)から遺産分割が確定するまでの期間に発生した分については、法定相続分に応じ、全相続人が取得します。そして、遺産分割協議によって、その収益物件を取得する相続人が確定した後は、当該物件と、その物件を遺産分割協議成立後に賃貸することで得られる賃料収入は、遺産分割協議で当該収益物件を取得することとなった相続人のものになるという仕組みになっています。

やや複雑ですが、このようになったのは、ある判例が関係しています。

判例:最高裁平成17年9月8日第一小法廷判決

平成8年10月に死去した、収益不動産を多数所有していた被相続人の後妻と前妻の子供達によって、遺産分割協議が成立する以前の、被相続人の死去から平成12年2月までの賃料収入の取り分について、裁判で争われました。

最高裁判所により、相続開始から遺産分割協議が成立するまでの間に収益不動産から生じた賃料債権は、各共同相続人がその法定相続分に応じた割合で取得したものであり、これを前提に清算されるべきとの判決がされました。

これによって、収益物件による家賃収入は、相続開始から遺産分割協議の成立までは、すべての相続人に、「法定相続分」で分けられるということになりました。

収益物件の相続にあたっては、この点をしっかり踏まえておくべきです。そして、収益物件を相続し、賃貸人として賃借人から賃料を取得するには、所有権移転登記を済ませておく必要がありますので、この点にも注意が必要です。

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共同相続人の中に、収益物件の賃料を独り占めする相続人がいる場合

そしてもうひとつ、把握しておきたい知識としては、収益物件を複数の相続人で共同相続した場合のトラブルです。

もし、共同相続人の1人が賃料を独り占めするといった事態が起きた場合、他の相続人はどうすべきでしょうか?

こうしたトラブルが起きた場合には、賃料の不当利得返還請求や損害賠償請求といった民事訴訟手続きを取る必要があります。もちろん専門的な知識やノウハウが必要になりますので、信頼できる弁護士に依頼するのが賢明です。

不動産の相続、弁護士に依頼すべき理由について詳しく見る>>

複数の収益物件があった場合の相続方法は…

1つの物件を複数人が所有しているのではなく、複数の物件を所有しているケースの相続について解説します。

生前贈与を考えておく

相続は所有者が亡くなることで発生します。存命のうちには「相続」ではなく「贈与」という方法で、配偶者や子ども、孫などへ財産を分配します。もちろん、相続を考えて準備しておくこともできます。

税金対策がキモになる

複数物件を所有している相続人(所有者)には、収益に課される税金が集中します。そのため、所得税対策をしておくことが大切です。また、所有者が亡くなり相続が発生した場合、分配先の配偶者や子どもなどが所得税や相続税を払えるようにしておかなくてはいけません。そのため、税金対策が大事になってきます。

現金化するよりも収益物件をそのまま贈与する方がお得

不動産を所有していて、法定相続人が複数いる場合に良くとられる手法が不動産を売却して現金化することです。お金に変えることで、個人への相続がしやすくなるメリットがあります。しかし、複数の収益物件を保有しているなら、物件をそのまま贈与する方が、税金の面でお得です。

賃貸物件は評価減になる

建物の相続税評価額には、市町村ごとに決められた固定資産税評価額が適用されます。自宅(自己利用や空き家)の適用率は100%ですが、賃貸中の物件は70%と決められています。つまり、収益物件は30%お得に相続できるのです。

また、賃貸物件が建っている土地も同様に評価減となります。これは、持っている土地を自由に利用できないため。評価額より20%ほど低くなります。

相続時精算課税制度を利用してお得に贈与する

相続時精算課税制度は、簡単に言えば相続が発生した時に課税する制度です。収益物件を早めに贈与しておき、相続が発生した時には収益で賄えるようにしておけるということ。しかし、生前贈与した額にも相続時に課税されるので、少し注意が必要です。制度を利用した贈与の手順を見てみましょう。

  1. 贈与前にサブリース契約をする
  2. 建物の所有者と不動産管理会社との間でサブリース契約を交わしておきます。契約により、所有者と入居者が直接の契約関係ではなくなるのがポイントです。

  3. 収益物件(アパートやマンション)の建物のみを生前贈与する
  4. 贈与税の非課税額(特別控除枠)は2,500万円です。金額に注意しつつ、複数の収益物件を贈与します。土地を入れてしまうと特別控除枠の範囲を超えてしまうため、建物のみです。

  5. 入居者へ返却する敷金は別途現金で用意しておく
  6. 建物の贈与時には、敷金の返還義務を一緒に贈与しないようにします。返還義務のある敷金とセットにしてしまうと、固定資産税評価額ではなく時価での評価になってしまうためです。贈与後に入居者に敷金を渡せるように、現金を用意しておきましょう。

評価減を継続するためのポイント

大事なのはサブリース契約です。土地付きの収益物件の評価減は「土地・建物の所有者名義が同一人物であること」が条件です。サブリース契約をしていない場合、入居者が退去すると、評価減の制度が適用されません。しかし、サブリース契約を結んでおくことで入居者が変わっても、契約者は不動産管理会社となっているため、評価減のメリットが続きます。

法人化でさらにお得にする

サブリース契約を結ぶ不動産管理会社を親族で立ち上げて法人化することで、複数の収益物件の利益を分配しやすくなります。複数の物件を保有している場合、儲かる物件とそうでない物件があり、法定相続人同士の争いに発展するケースも少なくありません。法人化することで全ての収益物件を管理・経営でき、平等に利益を分配できるようになります。

個人に課される所得税よりも法人税の方が低く設定されているのも法人化のメリット。個人で所有していると、マイナスが出ていても、収益のあった分への所得税を払わなくてはいけません。しかし、法人化していれば利益と相殺できます。

収益物件をトラブル無く相続する方法

収益のある不動産を相続する場合、将来的な収入があることや価値が明確でないことなどから相続する家族間でトラブルが起きやすくなります。できるだけトラブル無く相続するためには以下のような方法があります。

相続人同士のコミュニケーションがポイント

相続の問題が発生した時だけでなく、普段からこまめに家族・親族など相続人となる人の間で連絡を取り合う仲であることが大切です。いざという時にあまりコミュニケーションをとっていない人間関係だと家族間であってもトラブルが生じやすくなります。

相続する収益物件についての情報や生前贈与されたものがある場合などは包み隠さずオープンにして、互いに疑心暗鬼にならないよう全員がフェアでいること。相続人が決まるまでの家賃は相続人全員で分割できる財産となります。

被相続人の意思がわかる遺言を残してもらう

被相続人が遺言として意思を残すことは恰好の説得材料となります。賃貸物件の場合、家賃収入を見越して売却価格を査定しますが、実際には空き部屋が出るなどリスクもあります。遺産に現金がなければ代償金の支払いも困難で事前準備が必要など実に面倒なケースも。このように収益物件の相続は難しく家族間で何かと揉め事が起きやすいため、できるだけ被相続人に配慮のある遺言を残してもらいましょう。

各相続人が一方的な主張をしない

遺言がなかった場合、速やかに公平な立場となる代表者を決定し、話し合いを進めましょう。被相続人の面倒や介護をしてきた人の役割分担などすべての情報を共有して話し合いをすることが大切です。

一方的な主張をする人がいると感情的になりやすく円満な遺産分割がしにくくなります。生きている人が揉めて縁を切るようなことが起こらないよう互いを思い合いましょう。

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このページの監修
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引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(http://www.tsky.jp/)

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