不動産相続の代償分割でトラブルを避けるために

このページでは、不動産相続における「代償分割」をする際に起こりうるトラブルについて紹介。トラブルを未然に防ぐためにも、事前に知識を頭に入れた上で対応していくことをおすすめします。

代償分割とは？

「代償分割」は、相続人のうちの1人または複数人が不動産などの現物を取得し、その代わりに他の相続人に対してお金や財産を支払う形で遺産を割り振る遺産分割方法の一つです。被相続人の主な遺産が自宅などの不動産で、それを売却せずに相続するという場合によく行われます。

また、不動産の名義に関して、複数人で共有することも不可能ではないのですが、不動産を売却する際などに全員分の同意が必要となり、売却益の分割方法なども複雑になることから、トラブルを招く可能性も高くなります。そのため、不動産に関しては個人の名義に統一することが推奨されています。

代償分割でトラブルを避けるための注意点

不動産相続にまつわるトラブルを防ぐために有効な手段の一つである代償分割ですが、代償分割のやり方を間違えると、それ自体がトラブルになるということも考えられます。以下、代償分割の注意点について紹介いたします。

1．遺産分割協議書に代償分割する旨を記載する

代償分割をする場合、遺産分割協議書に代償分割を行う旨と代償として支払う内容を記しておく必要があります。代償分割を行う旨を載をせずにお金を渡してしまうと、相続ではなく贈与として贈与税が課税されてしまいます。遺産分割協議書に記載を行う際には、「誰が」「何を」「誰に」「いつまでに」代償財産として渡すのかをきちんと明記しなければいけません。特に支払期限を書いていない場合、いつまでも支払いが行われず、トラブルになることがあります。内容については漏らさずきちんと書面に残すようにしましょう。

2．代償金額はすぐに決まるとは限らない

代償として支払う金額について、決め方の決まりはありません。相続人同士で合意がなされれば、良いのです。たとえば、「払えるお金がないから代償金を安くする」、「長年被相続人の面倒を見てきた分を考慮する」といったこともあるでしょう。ただし、理由なく代償金額を安く見積もることはできません。特別な事情が無い場合には、基本的には不動産の時価などを元に金額を決めていくことになるでしょう。

ただし、時価の算定については相続人間でトラブルになることもあります。不動産の算定額というのは、計算方法によって金額が変わるケースが多々あるためです。「代償金を支払う側としては安く済ませたい」、「受け取る側としてはできるだけ高く見積もってほしい」という思いがぶつかってしまい、算定方法についてもトラブルが発生することがあるのです。場合によっては、遺産分割調停や審判で不動産鑑定士に鑑定評価をしてもらうケースもあります。なお、代償金の額を相続税評価額をもとにして決める場合は、特に争うことはないでしょう。

3．代償金が払えないor払ってもらえない可能性もある！

代償分割は遺産分割協議書の上で決定するため、相続人同士が合意すれば成立します。ただ、場合によっては確定した代償金が払えない・払われないこともゼロではありません。

代償金は基本的には一括払いですが、支払い方法を遺産分割協議書で定めることで、分割払いにもできます。代償分割を行うことは、代償金を払うことが前提となるため、もしその場で払えない場合は相続した遺産を売却するなどしてお金を作り、支払うための行動が必要になります。代償金が不払いが危惧される場合は、代償金を支払う相続人が取得する財産に抵当権を設定する条項を入れたり、強制執行の規定を入れたりする必要もあるでしょう。

代償分割をした際の税金について

遺産を相続し、代償分割をすると、代償金を渡した相続人と代償金をもらった相続人、それぞれに相続税が発生します。代償金を受け取った側も、相続人が別の相続人にお金を渡しているという扱いのため、相続税の対象となるのです。

代償金を支払った相続人の側の課税価格は、自分の取得した財産の価額から代償金を差し引いた額が課税対象額となります。また、代償金を受け取った相続人については、自分の取得した財産の価額に受け取った代償金を加えた合計額が課税対象となります。

例外的に代償金の支払いをすることで、贈与税が課税されることもあります。たとえば、長男が唯一の遺産である不動産を相続し、兄弟に現金を支払うというケースです。その場合、相続した財産よりも渡した代償金の方が多い場合、差額に関しては贈与税の対象となります。

これは、不動産の相続者が生前贈与を受けていたり、多額の死亡保険金を受け取った場合などにあり得ます。代償分割をする際には見落としがちなポイントなので、注意するようにしましょう。

また、金銭以外の財産を代償財産として他の相続人に渡す場合、渡した側に所得税が課されることがあります。財産の相続に関しては、分割方法によってどのような課税がされるのかを事前に把握しておくようにしましょう。

代償分割と小規模宅地等の特例を組み合わせた節税

不動産を相続した際に、相続人が被相続人と同居しており、相続後も引き続きその不動産に住むなど、一定の条件を満たすと土地の評価額を最大で80パーセント減らせます。

相続の世界では有名な「小規模宅地等の特例」というものです。80パーセントというのは非常に大きいので、できる限り活用したいところです。この制度と代償分割を利用することで、大幅な節税を可能にするのです。

たとえば、小規模宅地の特例を適用できる長男が不動産を全て相続し、代償金を次男に支払った場合、相続税の額に大きな開きがでることがあります。しかし、遺産相続に関し、相続人にかかる相続税額がトータルで抑えられるのであれば、相続人同士としても決して悪いことではありません。やりとりもスムーズに進むことが期待できるので、相続の内容と税制を照らしあわせていき、相続税の節税ができるのであれば積極的に行っていくことをおすすめします。引いてはそれが、相続人同士のトラブルを防ぐことにもつながるでしょう。