相続不動産を約3年以内に売却すると節税できる？

このページでは、相続不動産である土地を相続開始から約3年以内に売却する場合に受けられる、譲渡所得税の課税対象となる課税譲渡所得金額の減額に関する特例（以下｢取得費加算の特例｣と記載します）について解説します。

相続不動産である土地を約3年以内に譲渡すれば、取得費加算の特例の適用があります

被相続人から土地や建物等を相続したものの、例えば

• 遠隔地でなかなか活用できない
• そもそも土地や建物を所有しているメリットがないので、売却してしまいたい

という場合、相続の申告期限（相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内）の翌日以後3年を経過する日までに譲渡をすると、取得費加算の特例が適用されます。

取得費加算の特例とは？

簡単に言えば、土地、建物、株式等（以下｢土地等｣と記載します）を相続した際にかかった相続税を、売却する土地等の取得費用として認め、土地等を売却して得た所得にかかる所得税を軽減できるというものです。

この特例を受けるには、次の条件を満たしている必要があります。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

そもそも、なぜこのような特例が認められているのでしょうか。簡単に言えば、相続によって入手した土地等については相続時に相続税を負担しており、土地等の売却時において、既に負担した相続税額を譲渡所得税の課税対象とすることは税金の負担が重すぎるため、相続税額を土地等の取得のために要した費用と同様に評価し、土地等の売却時に要する譲渡所得税の負担を軽減するためです。

確定申告は自ら行う必要あり

取得費加算の特例を受けるにあたり、確定申告を自ら行う必要があります。税務署から確定申告を行うように連絡があるわけではないので、ご注意ください。

確定申告の際に添付が必要なものは以下の通りです。

• 相続税の申告書の写し
• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書

以上の通り、相続した土地を売却する場合には、こうした譲渡所得税に関する特例があるというのは、一般的には知られていないと思われます。これ以外にも、相続に関する節税方法や手続きというものは、専門家でなければ知らないことが数多くあります。極力軽い負担で手続きを行うには、やはり経験やノウハウ、知識に長けた弁護士などの専門家に助言を求めるのが賢明です。

相続不動産を売却するときにかかる費用

不動産の売却には必ず必要な費用と、条件次第で必要な費用があります。不動産の売却には必ず必要な費用と、条件次第で必要な費用があります。条件次第で必要になる費用は、解体費用、測量費用、粗大ごみの処分費用、仮住まい費用などです。

税金は不動産の売却価格に課税され、売却する不動産の保有期間が10年以上の場合は売却益が6000万円以下の部分に14.2％、6000万円を超えた部分に20.315％が課税されます。保有期間5年以上10年未満の場合、所得税15.315％、住民税5％が課税され、保有期間5年以下の場合は所得税30.63％、住民前9％の課税になります。印紙税は不動産売却時に、買主と交わす売買契約書に貼り付ける収入印紙の事です。

現在は軽減税率が適用されているので、金額に応じて契約書1通ごとに200円から48万円の収入印紙が必要になります。不動産売却に必要な費用は、売却額によって変動しますが3％から5％に法で制限されています。解体費用や測量費用、引越し費用などは、状況に応じて費用が変わります。

売却にかかる税金を安くできる特例

不動産売却には特例措置として、軽減税率が設定されていることがあります。まず、2019年末までは条件付きで譲渡所得に対して3000万円までの控除が認められているので、不動産の売却益などを含めた所得が3000万円以下であれば、所得税や住民前は実質非課税になります。この特例は2019年末まで有効で、基本的に売却した不動産に住んでいることが条件です。

しかし、現在は特例措置があるため、売却した不動産に住んでいないとしても3000万円の控除が認められます。不動産の相続時に相続税が発生している場合は、相続税発生から3年以内の不動産売却であれば相続税分を売却益から差し引く事ができるので、所得税負担を抑える事ができます。

売買契約書を2通以上作る場合は、内容が同じ原本を2つ作るのではなく、1本はコピーすることで印紙税を半分に抑えられます。

なお、控除を受けるには確定申告が必須です。会社に勤務していたとしても、不動産売却で得た利益に対して会社側が確定申告を行うことがないので、不動産の売却益分の確定申告は自分で行う必要があります。

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