不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
監修:田中健太郎弁護士東京スカイ法律事務所／第一東京弁護士会所属
不動産相続での実績があり、各種事例から問題解決のお手伝いをしてくれます。平日は22時まで。土日の相談にも対応しており、LINEからの予約も可能。
遺産分割でもめたくない！不動産相続ガイド » 事例から不動産相続にまつわる注意点を解明！
不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
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不動産相続での実績があり、各種事例から問題解決のお手伝いをしてくれます。平日は22時まで。土日の相談にも対応しており、LINEからの予約も可能。
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こちらのカテゴリーでは、一戸建てやマンションなど、ケースごとに不動産の相続における注意点を、事例などを交えながらご紹介します。
現金や有価証券のように均等に分配することが難しい不動産は、相続の際にトラブルが起こりがちです。また、相続税の問題も然り。どのような場合に相続税が高額となり、売却を強いられることになってしまうのか…。こうした事柄について、知識を深め、適切に対処できるように把握しておくことが大切です。
近年増えてきているのが、相続人が複数おり、被相続人の介護をしていた相続人と、それ以外の相続人による相続争い。相続人の間で相続を機に不仲になってしまうのはどうしても避けたいところです。
こちらのページでは、相続人である三人兄弟の内の長男と被相続人にあたる父親とが、父親所有の家で同居していた例をとりあげています。長男は父親が亡くなるまで世話をし続けていたので、遺産となる家は自分がもらえるものと信じています。しかし、兄弟からは不満の声が…。果たして長男は無事に家を相続することができるのでしょうか。
不動産の相続において、マンションも一戸建て同様にトラブルが起こりやすいものです。加えて、一戸建ての住宅とは異なり、マンションでは管理費や修繕積立費などの費用が発生します。また、兄弟間で「処分せずにそのまま住むのか」「売却して財産分与するのか」意見が分かれる可能性もあります。何も対応しないままとすると、相続人間でトラブルとなりかねません。
中には第三者に賃貸物件として貸し出すことも考えられます。マンションの相続にあたっては、どんな知識を身につければよいでしょうか？
1人暮らしをしていた被相続人が亡くなったことで、被相続人が居住していた家屋が空き家の状態で放置されているケースが急増しています。このような傾向は、解体費用の負担があることと、空き家のままの方が固定資産税を安く抑えられることの2つの理由が挙げられます。空き家の相続問題を解決するには、多大な費用・時間・労力がかかってしまうもの。そのため、空き家の発生を抑制するために、国は空き家の譲渡所得の3,000万円の特別控除という減税措置を講じました。一定の条件をクリアしていれば、被相続人の居住していた家屋を相続した相続人が、当該家屋又は取り壊し後の土地を譲渡した場合に、譲渡所得から3,000万円を特別控除するというものです。相続人のメリットになる情報を詳しくまとめています。
被相続人の死亡後、被相続人が生前に所有していた賃貸アパートやマンションなどの収益物件を相続する場合は、相続開始日から遺産分割が確定するまでの間の収益は、どのようにして相続人に分配されるのでしょうか。法律的にはどのように位置づけられ、誰が収益を取得できるのか。この問題について、平成17年9月8日の最高裁の判決が下されています。果たしてその判決とは？
未登記不動産でも相続はできます。ただ、未登記不動産はそのまま放置しておくと後々のトラブルの種になることも。たとえば、次のような事例があります。
祖父の代から代々受け継いだ土地と建物。今まで住んでいた父親も亡くなり、自分がその父親の後を継ぐことになりました。早速、相続登記の手続きを行うために法務局へ。驚いたことに、未登記物件ということが判明したのです。本人はどうしてよいかわからずに、不動産相続に詳しい弁護士事務所に駆け込みました。果たしてこれまで一度も登記してこなかった物件は、今後どうなっていくのでしょうか。
東京は他地域と比べて地価が圧倒的に高い傾向にあります。そのため、不動産の評価額が相続税の「基礎控除額」を超えてしまい、相続税が課税されることも。その負担から、相続するはずだった親の不動産を手放さなくてはならないケースが多く見受けられます。
さらに「配偶者控除」にも大きな落とし穴が…。それらのことも含めて、詳しく解説しているので、ぜひご確認ください。
売却が必要になるケースも…。東京の不動産相続について詳しく見る＞＞
相続財産の中に土地が含まれている場合はトラブルが発生する可能性があります。また、更地の場合には固定資産税が割高になってしまうもの。
通常は相続登記を行いますが、強制ではありません。事実、不動産の登記名義を変更しなくても何の罰則もなく、放置されている事例も多くあります。しかし、トラブルを回避するためにも相続登記は行っておくべき手続きです。また、共有名義での相続登記を行う人も見受けられますが、これも避けるべき行為。詳しくはこちらのページで解説していますので、ぜひご覧ください。
農地の相続は、他のマンションや戸建てとは異なる制度が適用され、気を付けるべき点も多くあります。農業に従事している方でも、ご存じないことが多いのが実態です。農地の相続には農業委員会の許可を取る必要はないものの、農業委員会への届け出が必要です。それは一体どういうことなのでしょうか。また、その手続きを怠った場合はどのような罰則があるのか。詳しく記載していますので、次のページをご覧ください。
借地権は、土地を借りる権利を指すものであって形がないため、財産として認識されていない方が多いのですが、借地権も相続の対象になります。借地権の相続にあたり地主の承諾は得る必要ありませんが、相続した借地権を第三者に譲渡・売却する場合は地主の許可が必要となります。
また、借地権の相続において、地主から金銭を要求されるケースがあります。果たして、相続人は地主に対して支払うべきなのでしょうか。
別荘の相続で注意したい点は「相続税」もさることながら、「維持費」などのコストも発生することです。
「相続税」は本宅同様に発生します。相続税がどれくらいかかるのか、相続前にあらかじめ知っておきたいものです。相続税の算出方法はいったいどうなっているのでしょうか。また、「維持費」は別荘を管理・維持するために発生する費用のことです。別荘が本宅から遠く離れた場所にあり、管理・維持のために通うのであれば、高額な交通費も考慮に入れておかなければなりません。
不動産は、相続税が最も税金が高くなるものになります。そのため、不動産を相続するとき、その内容が多ければ多いほど破産してしまうリスクが高まります。ケースによっては、1人当たり数千万円以上の税金を支払わないといけないことも。
そもそも、何故、相続破産をすることになってしまったのか？理由は色々あり、相続税増税が原因だったり、不動産に疎い税理士に見当違いだったり、そして負債の相続が挙げられます。これらについて詳しく説明をしていきます。
土器やはにわなどの文化財が埋まっている土地を不動産相続する場合、知識がないと大きく損をしてしまう可能性があります。埋蔵文化財の発掘調査の費用を土地の評価額から控除できるからです。しかし、そのためにはいくつかの条件をクリアしなければなりません。
たとえば、その土地に文化財が埋まっていることが確定していることです。発掘調査の費用を評価額から控除できますが、調査費用は相続する段階で未払いであることも条件に含まれます。ほかにも気をつけたい注意点がありますが、専門家に手続きをお願いするのも賢い選択でしょう。
埋蔵文化財のある土地を不動産相続する際の注意点ついて詳しく見る＞＞
墓地が隣接する土地の相続税を申請する場合、土地の評価額を10%下げられます。近隣の土地に比べて著しく土地の価値を下げる状況がある場合、評価額の減額をできる制度があるからです。土地の評価額が下がると、納める相続税の金額も抑えられます。墓地が隣接する土地を相続する場合には、ぜひこの制度を活用しましょう。
墓地のほかにも土地の評価額を下げられる要因があります。道路との高低差が著しくある土地や地盤が甚だしく凸凹している土地などです。相続する土地にこのような特徴がある場合、評価額の減額が可能かどうか確認するのがいいでしょう。
墓地が隣接する土地を不動産相続する際の注意点について詳しく見る＞＞
土壌汚染された不動産を相続する際の注意点として、まず相続予定の土地が汚染された土壌かどうかが大きく関係します。近隣に化学工場などがあり土壌の可能性がある場合は、指定機関に依頼して土壌調査を行いましょう。
基本的に土壌汚染された土地は、通常の土地より評価が下がるため、相続税も下がる傾向にあります。しかし評価額を導き出す計算方法が3つあり、どれを適用するかの判断が必要です。また、課税時点で土壌汚染された土地であると確認できないと、相続税も安くならい点に注意しましょう。
土壌汚染された不動産を相続する際の必須知識！…について詳しく見る＞＞
不動産を相続する際、土地の評価額に対して相続税がかかります。しかし路線価として定められている評価額はきれいな四角形の土地を想定して決められています。土地の形状が縦に細長い、間口が狭いといった場合は既定の方法によって、評価額を算出する必要があります。
また、土地に用途制限や土壌汚染がある、住環境に不利益がある場合は、評価額は減額されますが、計算方法が煩雑なのが難点です。相続税で損をしないためにも、弁護士などに相談するのが安心です。
不動産の相続税を左右する土地の形状と評価方法…について詳しく見る＞＞
不動産相続における相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行い遺産分配について話し合い、相続人全員の合意を取り付ける必要があります。
それにもかかわらず、相続人の中に連絡が取れない人や、行方不明者がいた場合は、戸籍謄本や戸籍の附票を使って住所を調べ、所在を確かめて連絡を取る必要があります。相続人全員が揃わなければ、遺産分割協議を進めることはできないからです。
行方不明者の住所が分かっても連絡が取れない場合は、家庭裁判所に「不在者財産管理人」を申し立て、許可を得て代理人に遺産分割協議に出てもらうこともできます。
行方不明者の消息が不明、さらに生死の確認もできない場合は、失踪宣告の申し立てを行い、成立後に失踪者以外の相続人で遺産分割を進めることができます。
被相続人から相続する不動産がテナントビルの場合は、戸建住宅や賃貸アパートより難しい問題を抱える可能性があります。その最たるものは、ビルを維持するための設備投資が必要になることです。電力システムやセキュリティ設備、エレベーターなど、テナントビルを維持するためには諸費用がかかりますが、テナントビルへの融資条件はとても厳しく、審査に時間がかかるうえ、融資に応じてもらえない可能性もあります。
資金が調達できなければビルの経営が立ち行かなくなるので、そうしたことも想定して、ビルを相続した場合は売却による現金化も視野に入れたほうがいいでしょう。もちろんその場合も入居テナントに立退料を支払わなければならないなど、種々の問題が生じます。
ベストな解決策を出すには当事者間で話し合うのが理想ですが、難しい場合は、相続問題に強い弁護士に相談するなど、プロの力を頼るのも一つの手です。
プール付きの瀟洒な邸宅など、豪邸の相続には様々な問題が発生しがちです。最たるものは、莫大な相続税でしょう。豪邸は一般住宅に比べ不動産評価額が高いため、当然ながらそれに伴って、相続税も高くなります。
特に被相続者は、最大1億6千万円まで控除できる配偶者控除を見越して、ぎりぎりの額まで配偶者へ相続しようと考えるかもしれませんが、その後の2次相続で子どもたちに多額の相続税が課される可能性を考えれば、最初の段階(1次相続)において、相続割合を慎重に決めるべきでしょう。
一方、豪邸を引き継ぐ相続人としては、定期的なメンテナンスなどの維持費、資産価値の有無などを確認しておく必要があります。
豪邸をトラブル無く相続する方法としては、前もって遺言書を作成しておき、どのように相続するかを明示しておくことです。早い段階で弁護士に相談し、対策を立てておくこともできるでしょう。
アパートの相続では、アパートの経営を続ける前提で相続する場合、速やかに不動産名義変更手続きを行う必要があります。なぜなら、名義変更なしで新しい所有者がアパートを経営することはできないからです。
一方、アパート経営を続けるかべきかどうか、悩むケースもあるでしょう。その場合は、アパートの築年数や修繕費用、賃貸料など収入と支出を総合的に計算し、経営が成り立つかどうかを考慮したうえで、売却するか維持するかを決める必要があります。
他にも、相続したアパートを共同名義にすることで発生する問題など、想定外のトラブルを招くこともあるので、専門的知識を持たない場合は、不動産相続に詳しい弁護士に相談して問題解決に努めましょう。
住宅ローンが残っている不動産を相続する場合は、不動産だけでなくローン(残債)も一緒に引き継ぐことになるため、通常の不動産相続より負担が重くなることを覚悟しなければなりません。「不動産はもらうけど、ローンは払わない」は残念ながら通用しません。
住宅ローン未完済の不動産は、不動産を相続した人間がローンの返済義務を負います。また、相続人にローンを払える自信があっても、銀行が当該相続人について審査を行い、返済能力に不安があると判断すれば、名義変更を行う際に、連帯保証人を立てることを求められる可能性もあります。
このように、住宅ローン未完済の不動産はローン残債の問題がどこまでもついてくるので、後々のことを考えて、不動産購入時に団体生命信用保険に加入しておくべきでしょう。当保険に加入しておけば、契約者が亡くなったとき、ローン残債を代わりに一括返済してくれます。
住宅ローン未完済の不動産を相続するときの注意点…について詳しく見る＞＞
二世帯住宅の相続では、土地家屋評価額を80％控除して相続できる制度「小規模宅地の特例」を活用しない手はありません。なぜなら、適用を受けることによって、相続税を何千万単位で減らせる可能性があるからです。
しかし、二世帯住宅ならなんでも小規模宅地の特例を適用できるわけではなく、一定の要件を満たす必要があることを知らなければなりません。
その要件とは、「1棟の建物に2つの世帯が住んでいること」「当該物件の土地の所有者が親世帯であること」「子ども世帯が親世帯に賃料を支払っていないこと」「相続した子ども世帯が被相続人の死後10ヶ月まで保有・居住していること」「家屋に区分所有登記がなされていないこと」です。
要件は多岐にわたるので、自分たちのケースに特例が適用されるかどうか、事前にチェックしておくことをおすすめします。
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