小規模宅地等の特例

法律で決められた制度が非常に複雑で知らないうちに損をしているかも知れない相続税。正しい知識を獲得するのが大切です。ここでは亡くなった方が住んでいた・事業をしていた・貸していた土地を、一定の要件を満たす人が相続したときに最大80％割引になる「小規模宅地等の特例」について解説します。

「小規模宅地等の特例」の対象となる土地

特定居住用宅地等

亡くなった方が住宅として住んでいた場所は「特定居住用宅地等」の対象になります。このほか、個人と生計をともにしていた親族が住んでいた場所も同様に、この制度の対象になります。その場合判断材料となるのは「経済的に一つのまとまりだったかどうか」であり、別々に生活していた場合にも場合にも生活費を仕送りしているなど経済的に一つのまとまりだった場合には制度の対象に含まれます。

特定事業用宅地等

亡くなった方が事業で使っていた土地は「特定事業用宅地等」の対象になる場合があります。故人が所有権を持ち会社を経営、個人事業主として事業運営(店舗、事務所など)していた場合が、これに当たります。また特定居住用宅地同様に、亡くなった方と生計を共にしていた＝経済的に一つのまとまりだった親族が事業に使っていた場合も含まれます。

貸付事業用宅地等

亡くなった方が土地を誰かに貸して、その土地に住宅や賃貸アパートなどを建て貸し付けにより不動産収入があったとき、その不動産貸付業に使われていた土地も「貸付事業用宅地等」として小規模宅地等の特例の対象となる場合があります。他と同様に生計をともにしていた親族が貸していた場合、駐車場・駐輪場などの構造物がある場合にも含まれます。

小規模宅地等の特例の要件

上記の条件に当たる「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」であっても条件によって小規模宅地等の特例となって相続税の減額を受けられる場合と対象外になる場合があります。特例が適用されるための条件は「個人や生計を一つにする親族が住んでいた土地を配偶者が相続する場合」「同居していた親族が土地に住みつづける場合」「生計を一つにする親族が土地を相続しその場所に住みつづける場合」などになります。

小規模宅地等の特例の適用面積と減額率

小規模宅地等の特例が認められる場合でも無制限に相続税が減額されるわけではありません。「特定居住用宅地等」「特定事業用宅地等」「貸付事業用宅地等」それぞれに限度面積と減額率が決められ、これにより減額が制限されます。「特定居住用宅地等」では限度面積：330㎡で減額率は80％、「特定事業用宅地等」では限度面積400㎡で減額率は80％、「貸付事業用宅地等」では限度面積が200平方㎡で減額率50％。面積が規準以上の場合、これを超える面積に関しては規定の相続税が課せられます。

小規模宅地等の特例の注意点

以前は、亡くなった人が生前に老人ホームに入居していた場合に小規模宅地等の特例が得られないケースがありました。この問題を修正するために2013年の税制改正では亡くなった人が（1）「要介護認定」「要支援認定」を受けている、（2）自宅を賃貸に出していない、（3）都道府県知事に届け出をして老人ホームに入居していた、3つのケースには小規模宅地等の特例が受けられるようになりました。このほか、相続時精算課税制度を利用した場合にも細かい運用が異なるケースがあるのでご注意ください。

平成30年度の税制改正

2018年(平成30年)と2019年(平成31年)には税制改革が行われ、小規模宅地等の特例に関する規定が若干変更されました。2018年の税制改正では「相続開始前3年以内に不動産貸付業用に使われはじめた」土地は「貸付事業用宅地等」に関する小規模宅地等の特例の対象外となりました。これは相続税を節税するために故人が亡くなる直前に貸し付け契約を行うなどの手法を制限するためのものです。この改正は2018年4月1日以降に相続や遺贈で取得した土地に関して適用されます。

平成31年度の税制改正

2019年(平成31年)の生成改正による小規模宅地等の特例に関する変更のポイントは「相続開始前3年以内に事業用に使われはじめた」土地は「特定事業用宅地等」に関する小規模宅地等の特例の対象外になるとされた規定にあります。ここには2018年の改正同様に、相続税を減額するために直前に事業用に使用しはじめるという一種のカモフラージュを防ぐ目的があります。亡くなった方が所有していた土地を事業に使いはじめたのが亡くなる3年以上前の場合には問題なく、今後も小規模宅地等の特例の対象となります。

まとめ

小規模宅地等の特例により相続税を減額する制度は、相続税の支払いが困難なために「家を追われる」「事業の撤退を強いられる」「貸付事業に使用して月額を得ていた土地を売買しなくてはいけなくなる」といった従来起きていて相続者の生活を困難にした事態を可能な限り防ぐ目的があります。これにより「故人の逝去により生じる相続者の生活の変化を最小限にする」結果をめざしています。亡くなった方と一緒に住んでいた、また、生計を一つにしていた人にとっては大変にありがたい制度で、家族の不幸によって生活が激変する事態から逃れるために大変に便利です。