東京で「二世帯住宅」を相続する際の注意点

公開日：2020年10月28日｜更新日： 2022年11月7日

2世帯住宅を相続する際のメリットは、「小規模宅地等の特例」と呼ばれる、土地家屋評価額を80％も控除できる制度を適用できることです。この制度が適用された2世帯住宅の相続では、相続税を大幅に削減することができます。

しかし、小規模宅地等の特例はメリットばかりでなく注意点もあります。このページではその注意点について、さらに東京で2世帯住宅を相続する際に気を付けるポイントについても紹介しています。

2世帯住宅に関する「小規模宅地等の特例」の適用範囲

2世帯住宅を相続する際の「小規模宅地の特例」の適用範囲は、決して無限大ではありません。本人たちが2世帯住宅だからと主張すれば適用されるわけではなく、一定の要件を満たす必要があります。

その要件とは次のようなものです。

以上の要件を満たしていれば、小規模宅地の特例が適用できる2世帯住宅となり、相続の際に土地家屋評価額を80％差し引くことができます。

適用要件の中でポイントになる、というより注意が必要なのは、「家屋に区分所有登記されていないこと」の部分です。

ここは他の要件に比べて分かりづらく、かつ正確に理解しておく必要があるので、エッセンスを詳しく解説しておきます。

家屋の区分所有登記とは、文字通り、1棟の建物の中で所有範囲を複数に区分して、それぞれに登記を行うことです。

例えば、2世帯住宅で、1階に親世帯、2階に子ども世帯が住んでいたとします。このとき、1階と2階で所有範囲を区分せず、1つの所有物件として登記をしていたら区分所有登記したことにはなりません。

しかし、1階と2階で所有範囲を区分し、1階部分は父名義、2階部分は長男名義…のように個別に登記を行っていたら、それは区分所有登記された物件になります。1つの建物で2つの登記を行っている状態です。

上述のように、2世帯住宅でも区分所有登記された家屋の相続では、小規模宅地の特例が適用できませんので、特例を適用させて節税効果を高めたいと思う場合は、この状態を解消しなければなりません。

区分所有登記がされている2世帯住宅の相続でも、相続開始前までに区分所有登記を解消しておけば、小規模宅地の特例を適用させることができます。その解消方法には2つがあります。

区分状態を解消する方法の一つは、売買や贈与などを行う形で、子ども名義部分を親名義に変更し、さらに2つの区分所有登記を、区分合併登記することです。この方法で区分状態を解消できます。

ただし、不動産の売買や贈与を行うことになるので、不動産取得税、登録免許税、税理士報酬、司法書士報酬などの費用がかかります。

解消方法その2は、各区分の持ち分をそれぞれ交換し、それぞれが等しい割合で共有する状態にし、区分所有登記を区分合併登記に書き直すことです。

この場合も所得税、不動産取得税、登録免許税、税理士報酬、司法書士報酬などの費用がかかります。

以上の方法により、区分所有登記された2世帯住宅でも、小規模宅地の特例が適用可能になることを知っておいてください。

東京での2世帯住宅の相続は、地方や田舎よりも注意が必要になります。なぜなら、東京は都心部を中心に地価の高い地域が多く、2世帯住宅の相続税を計算する際の、土地の評価額が高くなるケースが多いからです。

地方に住んでいる方からすると想像もできないかもしれませんが、東京の地価の高い地域では、自宅の相続税評価の50％以上が土地の評価額になる事例も少なくありません。それだけ東京では不動産の相続税リスクが大きいことを示しています。

では、東京で2世帯住宅を相続する際に注意すべき点はなにかというと、今回紹介させて頂いた、小規模宅地等の特例の概要や適用要件をしっかり頭に入れておく必要があるということです。

この特例は土地の評価額が80％減額される控除制度であり、東京のように地下の高いエリアで2世帯住宅を相続する場合には、とりわけインパクトの強い節税方法として大きな効果を発揮します。だからこそ、確実にこの特例を適用させるべく、小規模宅地等の特例の内容を正確に理解してほしいのです。

特に適用要件のうち、区分所有の状態を解消する必要がある点については、その意味と対策方法を勉強しておいてください。

そして実際に対策する場合は、家族全員が納得できる方法を選ぶことが重要ですが、その際は、色々な事例を参考にするとともに、この問題に詳しい弁護士などの専門家に相談するのもいいでしょう。