マンションの不動産相続の手続きの流れ・取り扱いについて知る

マンションなどの不動産を相続するとき手続きはもちろん、相続人とどのように財産を分けるべきなのかなど、分からないことが多々あるかと思います。相続したマンションの手続きや、事前に知っておきたい情報をまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションを相続する際の名義変更の流れ

マンションを相続するときは、名義変更をしなければなりません。また、相続人が誰なのか、遺言書はあるのかなど事前に確認しておきましょう。マンションを相続する際、名義変更の流れや手続きをまとめました。

手順1：相続人や相続財産を確認する

マンションの名義変更する前に、遺言書の有無を確認します。遺言書探しをしている際の注意点があります。公正証書遺言書の場合、見つけたときに開封しても効力が保たれますが、自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、勝手に開封すると無効となるため、不用意に改修しないようにしましょう。

もし遺言書がない場合は、法定相続人で誰が相続するのかを話し合いします。一般的には配偶者が相続しますが、配偶者が既に亡くなっている、またはいない場合、順位に合わせて誰が相続するかを決めましょう。

相続する人が複数いる場合、遺産分割協議書を作成します。「遺産分割協議書」は、誰がいくら何を相続するのかを明確にした書類です。遺産分割協議書は、マンションの相続登記時だけでなく、預貯金の引出しなどでも必要になります。全員が遺産相続内容に合意したことを証明する書類なので、相続人全員の実印と署名が必要です。

手順2：相続財産の名義変更（相続登記）

マンションの相続人が決まったら、名義変更をします。相続登記にはたくさんの書類が必要なので、事前に何が必要で、どこで入手できるのかを確認して準備をしましょう。相続登記に必要な書類は以下のとおりです。

• 登記申請書（法務局）
• 相続する不動産の登記事項証明書（法務局）
• 本籍が記載された被相続人の住民票の除籍（市役所）
• 被相続人の出征から死亡までの戸籍謄本一式（市役所）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本と印鑑証明所（市役所）
• 相続する不動産を取得する相続人の住民票（市役所）
• 固定資産評価証明書（市役所）
• 遺産分割協議書または遺言書（申請者が作成）
• 相続関係説明図（申請者が作成）

登記申請書は法務局のHPからダウンロードできます。相続関係説明書は、相続人の関係性をわかるようにまとめた書類であれば問題なく、特別なフォーマットなどはありません。相続登記は、相続するマンションがある所在地を管轄している法務局で申請します。もしマンションが遠方で窓口申請できない場合、郵送やオンラインサービスを利用しましょう。

相続登記はいつまでに実施しなければならないなど、法的に期限はありません。しかし、相続するものが決まった場合、できるだけ早く手続きをしましょう。名義を変更しないままにしておくと、勝手に売られてしまう可能性もあります。「マンションを相続しても困るから売りたい」という人も、まずは相続登記が必要です。

相続登記の申請は、書類を集めれば個人で申請が可能です。しかし、マンションの権利関係が複雑で申請に時間がかかったり、忙しくて時間が取れなかったりなど、自分では手続きしにくいこともあるでしょう。書類の不備があった場合、申請書の修正や新たに書類を取得するなど、手続きに時間がかかることもあるので要注意です。

手順3：相続税の申告と納付を10ヶ月以内にする

マンションに限らず、遺産相続をしたときは相続税が発生します。相続税にどのくらい費用が発生するのか計算してみましょう。マンションの場合、相続税は土地と建物に分けて、それぞれ不動産の価値を計算。マンションの相続税の算出は、まず土地の価値を次の計算式に当てはめてます。

• 路線価（1m2あたり）×土地の面積（m2）＝相続税を出すための土地の価値

路線価は、国税庁が道路ごとに値段をつけて、表にしています。相続した土地の路線価を調べてみましょう。建物の評価は、固定資産税評価額を確認します。それぞれの価値に合わせて、相続税が決まるため、10ヶ月以内に支払いましょう。

相続税は基礎控除がある

相続税は基礎控除が設定されています。遺産の総額が基礎控除を超えない場合、相続税は課税されないため、申告の必要もありません。基礎控除金額は、以下の計算式で算出されます。

• 3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）＝基礎控除額

例えば、4人家族の夫が亡くなり、妻と子供2人が相続対象者とします。

• 3,000万円＋（600万円×3）＝4,800万円

マンションや預金をはじめとする遺産額が4,800万円以下の場合、相続税は発生しません。他にも相続税の配偶者控除をはじめ、おしどり贈与や小規模宅地等特例などを適用すると、節税できます。自分が対象かどうか一度調べてみましょう。

分譲マンションの相続にかかる税金とマンションの評価方法は？

分譲マンションは一般的なマンションと違い、建物と土地を共有しているため、建物と評価額の計算方法が異なります。分譲マンションの評価額計算方法は以下のとおりです。

• 路線価（1m2あたり）×土地の面積（m2）×持分割合＝相続税をだすための土地の価値

建物部分は、一般的なマンションと同じように、固定資産税評価額が適用されます。基礎控除や節税方法も、一般的なマンションと適応条件は一緒です。自分が対象になるか事前に確認しておきましょう。

古い分譲マンションは相続するかどうか？をまず検討しよう

相続する不動産の築年数が経過している分譲マンションの場合、相続するのかどうかを検討してみましょう。分譲マンションは管理費・修繕費・修繕積立払い・固定資産税が発生します。築年数が経過している分譲マンションの場合、建て替えやリフォームの必要性も考えなければなりません。

大規模な修繕が必要な場合、分譲マンション住人の一定割合の同意が必要で、スムーズに工事を進められないという現実があります。居住者の高齢化が進み、修繕や建て替えの一時金が支払えないと、修繕ができずどんどん老朽化は進みます。資産として持ち続けるのか？それとも売却するのか？賃貸に出すなど、たくさんの選択肢を視野に入れてみましょう。

相続したマンションを分ける方法

相続人が複数いる場合、マンションなどの不動産は、現金のように均等に分けられません。マンションを複数人で相続する場合、4つの方法で遺産相続できます。

その1：現物相続

相続する1人がマンションを相続し、他の相続人が現金を相続するなど、現物をそのまま相続するパターンです。マンション以外にも相続する遺産があり、資産価値が同じくらいだった場合、揉めずに合意できるでしょう。相続金額に大幅な差がなければ、シンプルに分割できるのでおすすめです。のちにトラブルにならないように、遺産分割協議書に必ず明記しましょう。

その2：共有相続

マンションの権利を、相続人全員が共有するパターンです。例えば、兄弟が一緒のマンションに居住している場合、そのまま生活ができるため、トラブルにはなりにくいでしょう。しかし、将来的に売却や賃貸を視野に入れている場合、権利を所有する全員の同意が必要です。また、共有者に相続が発生した場合、さらに権利共有者が増え続けます。リスクが高い方法なので、できれば避けたい方法です。

その3：代償分割

特定の相続人がマンションを相続し、他の相続人は相続に値する金銭を渡すパターンです。マンションは相続できないものの、相続する価値は同じなので、揉めにくい分割方法と言えます。しかし、マンションと同じ価値の金銭を渡さなければいけないため、資金的余裕がなければ難しい分割方法だと言えます。

その4：換価分割

マンションを売却したお金を、相続人に分割するパターンです。マンションに居住する予定がない＆遠方で管理が今後しにくいといった場合、揉めることなく相続できるでしょう。しかし、相続人全員に譲渡所得税が発生します。もし、被相続人が同居していた場合、引越しをしなければならないため、よく話し合って相続したほうがよさそうです。

不安なときは弁護士に任せるのが吉

葬儀が終わったあと、ひと段落つく間も無く遺産整理をしなければなりません。憔悴しきったなか、必要な書類が多く、戸惑う人もいるでしょう。そんなときは弁護士に任せて知恵を借りるのが吉。いつどんな手続きが必要なのかスムーズに段取りしてくれます。心を奮い立たせながら、身内のみで進めるのではなく、まずは無料相談サービスなどを利用してみるとよいでしょう。

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