相続時に利用したい不動産の「小規模宅地等の特例」

不動産の相続税は高くなり厳しいというイメージが強いです。実際に、様々な手を打たないと節税ができずに大きな税金を支払わないといけなくなります。

しかし、ケースによっては「相続税を0円にする方法がある」とご存知でしたか？相続放棄をするわけではありません。小規模宅地等の特例を使って相続税を減額する方法になります。

小規模宅地等の特例とは何か？

簡単に言えば、相続する土地や家の評価額を下げて相続税を減らすことができる特例になります。最大で評価額の80%も下げることができます。

例えば、土地と家の評価が1億円だった場合、2千万円に下げてから相続税の計算をすることができるようになります。結果、その評価が100万円程度まで下がれば、相続税が0円になる可能性があるわけです。

相続税が0円になる具体的なケース

• 家族構成：父・母・長男
• 父の財産：宅地(家＋土地)5000万円、現金1,000万円

この状態で父が亡くなってしまった場合、長男へ財産が相続されますが、何も考えず相続をしてしまうと「310万円」もの相続税を支払わないといけません。

相続財産(5,000万円＋1,000万円)－基礎控除額(3,600万円) = 相続税(310万円)

しかし、不動産相続を小規模宅地等の特例に当てはめると、

相続財産((5,000万円ｘ80%)＋1,000万円)

となり、相続財産は2,000万円となります。基礎控除額は3,6000万円であり、これを下回ることになるため相続税が0円になります。

誰もがこの特例が使えるわけではない

当然、特例のため、誰でも彼でも利用することができるわけではありません。しっかりとした線引があります。

また、最大80%と伝えましたが、30%～80%と幅もあります。どのような線引があるのか？を説明をしていきます。ですが、かなり複雑のため、ここではざっくりとした説明に留めておきます。

• 不動産を所有している被相続人(亡くなった人)の配偶者や同居している親族(長男など)
• 不動産が二世帯住宅で所有している被相続人(亡くなった人)の配偶者や同居している親族(長男など)

上が代表的なケースにはなります。繰り返しになりますが、とにかく特例が適用されるケースはかなり複雑です。

ですが、基本的な考え方は「相続税が支払えずに住む場所が無くなってしまいそうな場合は適用される可能性が高い」と思って貰えればよいかと思います。

特殊な2つのケースを紹介

ここまでは、基本的なケースで説明をしてきましたが、少し観る視点を変えて特例が適用になるのか？を見ていきたいと思います。

私道は特例が適用されるのか？

私道も大切な不動産の1つです。もし、この私道が通り抜けに使用されていたり、私道の先に商店街などのお店があり出入りに使用される場合、つまり不特定多数の人に私道を使用される場合は、評価額はゼロとなるため特例の対象外となります。

対して、親族など特定の人しか使用しない場合は、特例が適用され評価額の30%の相当額で評価されます。特例が適用されない方がお得になる少し違ったケースです。

青空駐車場は適用されるのか？

青空駐車場とは、全く舗装されておらず、土地をそのまま駐車場として使用していることを指します。駐車線も無ければ、フェンスもないなど、とにかくそのままの状態です。この状態では特例は適用されません。

しかし、アスファルト舗装をすることで適用されることになります。これは、貸付事業用宅地と判断され特例の適用範囲となるからです。50%の相当額で評価されることになります。したがって、アスファルト舗装をした方が安く済む場合もあるため熟考することをおすすめします。

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