家なき子の特例とは

不動産を相続する場合、「小規模宅地等の特例」という税制上の特例を使って土地評価額を下げられる可能性がありますが、それに関連して通称「家なき子の特例」と呼ばれる制度があります。このページでは、家なき子の特例（特定居住用宅地等）について詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

家なき子の特例とは？

相続税を下げられるかも知れない制度

家なき子の特例とは、端的にいって相続税を節税できる制度です。

まず、自宅を所有していた被相続人が死亡して、同居していた親族が自宅を相続する場合、「小規模宅地等の特例」という制度を活用して土地評価額を80％減額することができます。土地評価額が下がるということは、課税対象となる資産価値が下がるため、結果的に相続税に関しても節税できるという仕組みです。

ここでポイントとなるのが、被相続人である故人と、相続人が、同じ自宅へ暮らしていたかどうかという点です。

小規模宅地等の特例が適用される要件には、被相続人の生前から相続人が自宅で同居していたことが求められるため、基本的に別の場所で暮らしていた親族が自宅を相続する場合には税制上の優遇措置による恩恵を得られないということになります。

ところが、「家なき子の特例」という制度を利用することができれば、たとえ被相続人の自宅で同居していなかった親族が、被相続人の死後に自宅を相続する場合でも、小規模宅地等の特例を使って土地評価額を80％減少させられます。

家なき子の特例は土地評価額を減じる制度

家なき子の特例は、被相続人が所有していた自宅を、同居していなかった相続人が相続する場合でも、小規模宅地等の特例を活用して土地評価額の80％（限度面積330㎡）を減額できるという制度です。

適切に家なき子の特例を活用できれば、相続不動産に対する税金を大幅に下げられるため、ぜひ積極的に使っていきたい制度といえるでしょう。

家なき子の特例が使える要件

家なき子の特例を使うに当たっては、まずいくつかの要件の全てを満たしていることが必要です。

なお、かつては3要件でしたが、平成30年の税制改正によって要件が追加されており、令和3年の現在は5つ（実質的には4つ）の要件となっています。

改正前の要件

• 被相続人に配偶者及び同居親族がいない
• 宅地を相続する親族が相続発生日の過去3年以内に「自己または自己の配偶者の持ち家」に住んだことがない
• 相続不動産を相続税の申告期限まで保有する

改正後の追加要件

• 宅地を相続する親族が相続発生日の過去3年以内に「三親等内の親族」または「相続する人と特別の関係がある一定の法人」の所有物件に住んだことがない
• 相続開始時に住んでいる物件を過去に所有したことがない

要件1．被相続人に配偶者及び同居親族がいない

大前提として、被相続人に配偶者や同居の親族がいないという条件が求められます。

つまり、被相続人が生涯未婚であったり、離婚や死別によって死亡時点で独身となっていたりする場合、これらの要件に該当するでしょう。また、同居の親族がいないという点も重要です。

例えば被相続人が独身であっても、息子や孫などと一緒に暮らしていた場合、家なき子の特例の適用要件を満たしません。ただし、そもそも同居の親族については小規模宅地等の特例という制度があるため、家なき子の特例が必要ないということもポイントです。

要件2．宅地を相続する親族が相続発生日の過去3年以内に「自己または自己の配偶者の持ち家」に住んだことがない

まず、相続発生日の過去3年以内とは、簡単にいえば被相続人が死亡した日からさかのぼって3年以内という意味です。

次のポイントが「自己または自己の配偶者の持ち家に住んだことがない」というものでしょう。

つまり、被相続人が死ぬ前の3年間で、相続人が自分の持ち家や、配偶者名義の家に住んでいないということが要件になります。また、賃貸マンションや賃貸アパートは自分の持ち家に該当しないため、世帯主の名義が相続人やその配偶者であっても問題ありません。

なお、この要件は後述するように、税制改正によってさらに内容が追加されています。

要件3．相続不動産を相続税の申告期限まで保有する

もしも相続した土地を、相続発生日から10ヶ月が経過するまでの期間中に売却したり譲渡したりしてしまった場合、この条件には該当しなくなります。

相続発生から10ヶ月が相続税の申告期限となっており、家なき子の特例を受けるためには早期の売却などを行わず、きちんとその不動産を相続人が引き継ぐことが大切です。

要件4．相続開始3年以内に相続人が「三親等内の親族」または「相続する人と特別の関係がある一定の法人」の所有物件に住んでいない

平成30年の税制改正によって追加された要件であり、上記の「要件2」に追加される内容となりました。

過去の家なき子の特例であれば、「要件2」における対象物件は「相続人の自己または自己の配偶者の持ち家」だけでした。しかし税制改正によってさらにNG条件の範囲が拡大され、以下の2種類の物件に相続人が暮らしていた場合も家なき子の特例は認められなくなっています。

• 三親等内の親族の所有する物件
• 相続する人と特別の関係がある一定の法人の所有する物件

例えば、被相続人が亡くなる2年前に、相続人が兄の持つ家に住んでいた時期があれば、家なき子の特例は不適用となります。また、相続人が代表を務める会社名義の不動産などに暮らしていた場合も同様です。

税制改正によって条件が厳しくなった理由としては、実質的に持ち家と同様の不動産でありながら、登記手続きなどによって書面上は「持ち家でない」という状態を作り、不正に相続税を回避するケースが認められたからとなっています。

要件5．相続開始時に住んでいる物件を過酷に所有したことがない

これもまた税制改正で追加された要件であり、不正な税金対策を規制する目的で採用された内容です。

例えば改正前の要件の場合、持ち家を親しい第三者へ売却して所有者の名義を変更した上で、そのまま新オーナーへ賃貸料を払って家に暮らし続けても、売却から3年を超過していれば家なき子の特例を受けることができました。また、賃貸料と売却益を相殺するように調整していれば、ただ相続税を減額できるというお得な状態になっていたことも重要です。

このように合法的ながら悪質なケースが増加して、そもそもの制度趣旨から外れた事例が目立ったため、状態を健全化するために要件が追加されました。

「家なき子の特例」の要件改正の経過措置

平成30年4月1日の税制改正によって特例の成立要件が厳しくなりましたが、急激な変化に伴う混乱を防止するため一定期間の経過措置が設定されました。

そのため、平成30年3月31日までに従来の「家なき子の特例」の要件を満たしていた人については、平成30年4月1日から令和2年（平成32年）3月31日までの期間中に発生した相続に限り、従来の要件で特例が認められたこともポイントです。

家なき子の特例の申請に必要な書類

家なき子の特例を受ける場合、以下の書類を相続税の申告書へ添付した上で提出しなければなりません。

相続人の戸籍の附票

家なき子の特例に関しては、土地を相続する人が、被相続人の死亡日から3年前までの期間中にどのような場所で暮らしていたのか、きちんと確認することが求められます。そのため、住所の変遷を証明する資料として、土地を取得する人（相続人）の戸籍の附票を用意することが必要です。

戸籍の附票は在住の市町村役場の窓口や郵送によって請求できます。

賃貸借契約書・家屋の履歴事項全部証明書

自分の持ち家や三親等内の親族が所有する家でなく、賃貸物件に暮らしていたと証明するための書類です。

基本的に、入居時に受け取っている賃貸借契約書を活用することができますが、手元にない場合は不動産会社などへ問い合わせて用意してもらうようにしてください。

なお、親族でない人が所有する物件に暮らしていても、賃貸借契約を交わしていなかったり賃料を支払っていなかったりすれば、「相続する人と特別の関係がある一定の法人」などのNG要件に抵触する可能性もあるでしょう。

賃貸借契約書の他にも、相続時に居住している家屋の履歴事項全部証明書など、相続時に暮らしている物件を過去に所有したことがないと証明できる書類があれば提出します。

家なき子の特例は上手に活用すればお得な制度

家なき子の特例は相続税の節税対策として重要な制度ですが、一方で不正と思われる利用が増えて要件が厳しくなってきた事実もあります。

そのため、まずは自分が相続した物件に関して家なき子の特例が適正に活用できるのか、専門家にも相談しながら正確にチェックするようにしてください。