不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
監修:田中健太郎弁護士東京スカイ法律事務所／第一東京弁護士会所属
不動産相続での実績があり、各種事例から問題解決のお手伝いをしてくれます。平日は22時まで。土日の相談にも対応しており、LINEからの予約も可能。
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相続した不動産に住宅ローンが残っていた場合、相続人が住宅ローンを支払い続けるのか、それとも相続放棄によって不動産ごと住宅ローンを手放すのか、悩んでいる方も少なくないでしょう。このページでは、住宅ローンの完済前に発生した不動産相続について分かりやすく説明しています。
被相続人が借金をしていた場合、相続人がその負債を相続すれば、被相続人に代わって改めて相続人が借金を支払っていかなければならないこともあるでしょう。しかし不動産相続の場合、住宅ローンの返済中に被相続人が死亡して相続が発生しても、相続人が住宅ローンを支払わなくて済むケースがあります。
団体信用生命保険（団信）とは、一般的に住宅ローンを契約する際に同時加入する生命保険です。多くの住宅ローンなどにおいて、団信への加入がローン契約における必須条件となっており、不動産相続でも団信が影響するケースが大半です。
団信の特徴として、団信の加入者、つまり住宅ローンの契約者が死亡した時点で、ローンの残債が完済されるというものが挙げられます。
例えば夫婦のうち夫が団信に加入して住宅ローンを契約、自宅を購入していたとして、ローンの完済前に夫が死亡した場合、相続人である妻が相続する自宅の住宅ローンは完済済みになっているという点が重要です。
なお、団信でローンの返済が完了する条件には、死亡の他にも高度障害の状態になった場合などがあり、必ずしも死亡や相続発生が条件でない点にも注意してください。
団信は一般的な生命保険と同様に、保険加入者の健康状態や年齢についてあらかじめ告知しなければなりません。そのため、加入者／契約者の健康状態などによっては団信への加入が困難になる可能性もあります。
抵当権とは、銀行など住宅ローンの借入を行っている金融機関が、ローンの返済が滞った際にローン契約者の自宅などを売却してローンの残債回収に充てても良いとする権利のことです。
実態としての抵当権はローンの完済とともに消滅しますが、抵当権の効力が失われているという事実は法務局へ正式に申請して登録してもらわなければなりません。
なお、このための手続きが抵当権抹消登記です。
被相続人が団信に加入していた場合だけでなく、例えば他の生命保険の保険金が入ってローンの返済が完了した場合など、相続によって住宅ローンが完済されるケースは複数想定されます。
しかし、いずれの場合であっても、住宅ローンの完済後は抵当権抹消登記の手続きを完了することが必要です。
ただし、相続した不動産の所有者は、相続登記を完了するまでは被相続人となっており、そのままでは相続人が新しい所有者として抵当権抹消手続きを行うことができません。そのため抵当権抹消登記を行う前に、相続登記を完了させるようにしてください。
抵当権抹消手続きは相続人が自ら行うこともできますが、登記手続きの専門家である司法書士へ依頼して代行してもらうことも可能です。
司法書士へ依頼した場合、当然ながら費用がかかるというデメリットがあります。しかし、素人が法的手続きを全て確実に行えるかどうか定かでなく、安全性や確実性を考えれば司法書士へ依頼することが無難といえるでしょう。
なお、相続登記が完了していない場合、そちらの手続きもまとめて司法書士へ依頼できるため、費用を節約できるといった可能性もあります。
司法書士の費用は依頼先によっても異なるため、まずはきちんと比較検討してください。
団信に加入していた場合、住宅ローンの残債は団信の保険金によって相殺され、住宅ローンが完済されます。
そして団信によって住宅ローンが完済された場合、住宅ローンのマイナス分や団信の保険金というプラス分は、相続税の計算から除外されます。ただし、不動産そのものの資産価値は相続税の対象となる点に注意してください。
なお、団信からの保険金は直接に金融機関へ支払われるため、個人の手元に保険金が入ってくることはありません。
例えば、被相続人が団信以外の保険に加入していて、死亡時に支払われた保険金によってローンを返済した場合、まず受け取った保険金は「みなし相続財産」として相続税の課税対象となります。
一方、支払わなければならないローンの残債分はマイナスの相続財産となり、相続税の対象時に差し引きされることが重要です。
生命保険の保険金の相続に関しては相続税の非課税枠が存在し、「相続人の数×500万円」が課税対象から控除されます。そのため、相続人の数や保険金の額などによっては、課税対象の財産が少なくなって団信に加入していた場合よりも節税効果を得られる可能性があります。
団信に加入しておらず、さらに他の生命保険にも加入していなかったり、支払われた保険金だけでローンを完済できなかったりした場合、住宅ローンの残債が負の財産として相続対象になるでしょう。
不動産の住宅ローンが解消されない場合、不動産を相続した人が物件だけでなく住宅ローンの返済義務まで引き継ぎます。つまり、不動産を相続できる代わりに、住宅ローンの残債分も引き続き返済していかなければならないということです。
もしも、保険金や他の相続財産をローン返済に充てても完済できない場合、財産を相続するということはつまり住宅ローンの返済分だけを相続するというマイナスの継承になってしまいます。
相続税は、相続した財産の価値に対して支払うべき税金です。そして相続財産はプラス分とマイナス分を合わせて計算されることがポイントです。
つまり、相続人が支払わなければならない住宅ローンは「マイナスの財産（債務）」として相続税の対象から差し引くことができます。
当然ながら、住宅ローンの債務が大きくて相続対象の財産が結果的にゼロやマイナスになってしまう場合、相続税が発生することはありません。
住宅ローンの返済が不可能だと思われる場合、相続放棄することで全ての相続財産について相続権を放棄し、住宅ローンの返済義務まで手放すことが可能です。
相続放棄をすれば全ての財産について取得する権利を失いますが、住宅ローンや借金といった債務もまとめて放棄できるため、その後はローン返済を続ける必要がありません。
不動産相続に際して、住宅ローンの残債や月々の返済額、最終的な返済金額などは必ず正確にチェックしておかなければならないポイントです。
根本的なポイントとして、不動産相続を含めた相続においては相続した財産の価額に応じて相続税が発生します。つまり、相続時に支出が発生することは、ある意味で正常な流れということができるかも知れません。
そう考えると、不動産を相続することでローンの残債を引き受けなければならないとしても、相続税が減額されていたりゼロになっていたりするような状態であれば、トータルのコストバランスにおけるマイナスは大きくないという可能性もあるでしょう。
そしてそうなった場合、不動産そのものは財産として相続できるため、改めて売却して現金化を目指すことも可能です。
マイナスの財産を相続放棄によって拒否することは可能ですが、総合的な資産価値や長期的なベネフィットなどを考えた場合、相続放棄が常に賢明な選択だとは限りません。
むしろ、焦って相続放棄をすることで将来的に得られていたはずのメリットを手放してしまう恐れもあり、住宅ローンの返済が残ってしまうからといって過度に不安がり相続放棄を決めてしまわないよう、落ち着いて検討する余裕が必要です。
住宅ローンの返済中に被相続人が死亡して不動産相続が発生した場合、被相続人がローン契約者として団体信用生命保険（団信）に加入していれば、住宅ローンが完済されて相続人がローンを支払う義務は生じません。
一方、被相続人が団信に加入していなかったり、他の保険金などで住宅ローンの完済が叶えられなかったりした場合、不動産を相続した相続人が改めて住宅ローンの返済を続けていくことになります。
ただし、ローンの返済を続けるといっても、その残債額はケースバイケースであり、明らかに負担の大きなものから、近いうちに返済が完了するといったものもあるでしょう。
そのため、住宅ローンの返済が続くからといって直ちに相続放棄を選択するのでなく、あくまでもローンの詳細を確認した上で、トータルのコストバランスをシミュレーションすることが大切です。
とはいえ、不動産の資産価値や長期的なファイナンシャルプラン、相続税の計算や節税について全てを素人が判断することは困難であり、実際には信頼できる専門家へ相談して適切と思われる道筋を考えていくようにしてください。
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