二世帯住宅の相続で気をつけること

二世帯で一つの物件を所有するには、通常の相続とは違った問題があります。将来の相続を踏まえて、二世帯住宅の購入と相続について調べました。

二世帯住宅の相続で気をつけるべきこと

二世帯住宅の相続で、最大限活用したいのが小規模宅地特例です。同居する子どもが相続を受けるとき、土地家屋評価額を80％差し引いて相続できるという法律です。しかし、特例を受けられないケースもあるので注意しましょう。

区分所有建物登記の落とし穴

1つの建物の一部を1つの建物として取り扱う登記（マンションや商業ビルなど）を、区分所有建物登記と言います。

建物内で行き来できる非分離型、行き来できない分離型に関わらず区分所有建物登記は可能です。ペアローンと呼ばれる親子がそれぞれ住宅ローンを組んで、それぞれで返済する方法をとるときに、金融機関から区分所有建物登記が条件で出されることがあります。

親子それぞれで住宅ローン控除の適用を受けることができるメリットもありますが、いざ相続となったときに区分所有建物登記がされていると、小規模宅地の特例を受けられなくなるのです。その結果、相続税が何千万単位で変わった事例があります。

家屋名義は相続人同士の納得の上で決めよう

二世帯住宅を相続する際、同居する子どもには80％の税特例が適用されますが、別居の子どもには特例が認められません。ですが物件の権利は主張できます。相当金額を現金で渡すのが現実的ですが、資金がないときは土地と家屋を売却し、利益を分割することにも。将来のもめごとを避けるためにも、土地家屋の名義は相続人同士納得の上で、単独名義にしておきたいものです。

二世帯住宅の相続事例

遺言書がないまま相続することになったA氏。親世帯と同居することで、家賃負担や子どもの面倒を見てもらえが、介護や嫁姑問題の仲介もあって、デメリットもありました。なのに、いざ親が亡くなり相続となった時点で、別居して親の面倒を見ることもなかった兄弟から、「土地代はただで手に入れて子どもの面倒も見てもらえて…。

自分たちはローンでマイホームを手に入れたのに不平等だ！」と文句を言われるはめに…。遺言書も大事ですが、親が生きているうちにいろいろと話し合うべきだったと後悔されていました。

父名義の土地に家を建てたB氏。父が亡くなったとき相続の都合で土地が母名義になりました。同居しているから問題ないと思っていましたが、母が亡くなったあとは土地相続について兄弟間でもめることに。住宅を建てるときに土地の名義を変更するべきでした。

親が住む家を改築して二世帯同居を始めたC氏。名義変更をしていなかったため親から、「兄弟への遺産分与で金が必要だからこの家を私から買え」と言われました。高齢で生命保険にも入っておらず遺留分を確保できないので、仕方なく借金して家を購入されました。

弁護士に依頼しよう

二世帯住宅の相続については、法令上の手続きよりも親族間でのトラブルが多く見受けられます。

遺言書の作成、遺留分を確保するといった後々のトラブルを回避するためのアドバイスを受けながら、住宅を取得・相続するのが賢いやり方です。あやふやなままだと後々の問題が大きくなるので、事前に弁護士に相談することをおすすめします。

不動産の相続、弁護士に依頼すべき理由について詳しく見る＞＞

二世帯住宅の相続税について

二世帯住宅を相続した際に気になってくるのが、相続税です。

二世帯住宅は土地も家屋も一世帯向けの住宅よりも大きいため、相続税も非常に高くなってしまうのではないかという不安もあるでしょう。

その不安解消に大いに役立つのが、「小規模宅地の特例」の適用です。その適用条件を詳しくご説明したうえで、相続後の二世帯住宅をどうするかの選択肢についても考えていきましょう。

小規模宅地等の特例をチェック

二世帯住宅の相続で見逃せないのが「小規模宅地等の特例」です。

小規模宅地等の特例とは、被相続人（故人）と同居していた親族が自宅を相続した場合に、土地評価額を最大80％減額できるという制度です。土地評価額がグンと下げられる分、相続税の大幅な節税にもつなげることができます。

この「小規模宅地の特例」の適用を受けるためには、その二世帯住宅が、以下の条件を満たしている必要があります。

• 二世帯住宅が1棟の建物で構成されており、そこに実際に2つの世帯が住んでいること（玄関は2つに分けられていてもOK）
• その二世帯住宅を建てている土地の所有者が親世帯であること
• 子世帯が親世帯に賃料などを支払っていないこと
• 相続した子世帯がその二世帯住宅を相続税の申告期限（被相続人の死後10ヶ月）まで保有・居住していること
• 家屋に区分所有登記がなされていないこと

これらの条件を満たした二世帯住宅であれば、小規模宅地等の特例が適用され、相続した土地面積のうち330㎡までは評価額を80％減額できる可能性が高いです。

二世帯住宅相続で小規模宅地等の特例が受けられるかどうかで支払う相続税の額も大きく違ってきますので「自分たちのケースにこの特例が適用されそうかどうか」という点を事前にチェックしておくことをおすすめします。

相続したあとの選択肢

二世帯住宅を相続したあとの選択肢としてはおもに、

• 相続人がそのまま住み続ける
• 売却する

の2種類が挙げられます。

二世帯住宅は通常の一世帯向け住宅よりも高額となる傾向があるため、相続人が複数の場合「特定の相続人が二世帯住宅をもらってそのまま住み続ける」ということに同意しないケースも多いでしょう。

この場合は、二世帯住宅を相続した相続人が自身の預貯金などで他の相続人に代償金を支払える状態であれば、遺産分割協議に同意してもらえる可能性も高くなりますが、現実問題としてその代償金がスムーズに用意できる人はそう多くありません。

この場合は「同居の子に二世帯住宅を相続させる」という趣旨の遺言書でも残されていないかぎり、「二世帯住宅を売却し、その売却代金を相続人で分ける」という選択肢を選ばざるを得なくなる可能性が高いです。

二世帯住宅をトラブル無く相続する方法

トラブルなく二世帯住宅を相続するためには、同居の子どもに相続する旨の遺言書を残してもらうことがおすすめです。

相続人が複数いる場合の問題点

二世帯住宅を相続する人が複数いる場合、遺言書がなければ、複数の法定相続人で不動産を共同所有するか、売却して金銭で分けることになります。

しかし、不動産を複数で共同所有するというのはおすすめできません。売却するにしてにも賃貸に出すにしても、共同所有者全員の同意が必要になるからです。

一方、売却して全員で分ける場合は、同居していた子どもの住居がなくなってしまいます。同居していた子どもだけが新居探しや引っ越しの負担を強いられることは、不公平と言えます。また、二世帯住宅のローンが残っている場合も、トラブルに発展することがあります。

遺言書に残してもらう

前述のようなトラブルを起こさないためにも、二世帯住宅をどのように相続させるのかをきちんと遺言書に残してもらうことが大切です。いちばん良いのは、同居の子どもに二世帯住宅を相続させる旨を明記した遺言書を作成しておいてもらうことです。このとき、土地は長男に、住宅は次男にという分け方は、後々トラブルになりかねないため、おすすめできません。他の兄弟には預金など住宅以外の財産を残す旨を記載しておくなど、相続の際に兄弟間でトラブルにならないよう、生前にきちんと分け方を考慮しておいてもらうことも重要です。

法的に認められる遺言書を作成してもらおう

遺言書は、表現が曖昧であったり必要なことが抜けていたりすると、法的に認められないことがあるため、作成には注意が必要です。せっかくの遺言書が意味の無いものとならないよう、弁護士に相談して作成してもらうことをおすすめします。遺産相続のトラブルを熟知している弁護士に、思いをきちんと形に残せる遺言状作りを相談してみましょう。