住宅ローン未完済の不動産を相続するときの注意点

こちらのページでは、相続する不動産に未完済の住宅ローンが残っている場合の注意点を解説していきます。

住宅ローン未完済の不動産を相続するとどうなる？

住宅ローン未完済の不動産を相続した人がローンの返済義務を負う

故人の正の遺産（不動産や現金）だけでなく、負の遺産（ローンや借金）も引き継ぐのが、遺産相続の原則です。そのため、住宅ローンが残っている不動産を相続すると、相続人は故人にかわって残りのローンを返済していくことになります。

「不動産はもらうがローンは払いたくない」は通用しない

多くの人は、「家はほしいがローンは必要ない」と考えるでしょう。しかし、正負両方の遺産を相続するのは法律によって決められたルールです。負の遺産だけを放棄する方法は存在しないため、「正の遺産である不動産はもらうが、住宅ローン残債は払わない」という考えは通用しません。

法律上のルールとして通用しないのはもちろん、住宅ローンのお金を融資している金融機関が許してくれないのです。詳しくは後で触れますが、住宅ローンを返済できないのに無理やり不動産を相続してしまうと、最終的に家を手放す羽目になってしまいます。

相続した不動産を所有し続ける場合はローンの返済が必須

遺産相続の原則は、正負両方の財産を受け継ぐこと。そのため、相続した不動産を所有し続ける場合、家を相続した人がローンの返済をすることになります。

気をつけたいのが、賃貸用のマンションやアパートのローンが残っている場合です。住宅ローンを含めて相続する場合、金融機関は「この相手にローンを引き継がせても返済してくれるのか」を慎重に審査します。住宅用の物件ならともかく、賃貸物件のローンは収入や物件の収益率なども考えて審査を行うため、「名義変更をするなら連帯保証人を立ててください」と条件を課せられる可能性もあるのです。

不動産相続をする気持ちがあり、住宅ローンを返済するつもりでも、現実的に返済が難しい場合は相続した家を活用できません。

相続不動産を売却するためにはローンを完済する必要がある

なお、不動産を相続した後に売却しようと考えている場合、住宅ローン残債を一括返済する必要があります。相続手続きが終わるまで銀行口座の凍結は解除されませんし、株券等を勝手に売却することもできないため、あてにできるのは自己資金のみ。相続不動産の処分には適切な資金計画が必要なので、勢いで相続や売却を決めるのではなく、専門家と相談してから相続するかどうかを決めましょう。

相続不動産の住宅ローンを払えない・払いたくない場合はどうなる？

住宅ローンを払えないのに相続するとほかの相続人に請求がいく

相続した不動産のローンを払えないのに相続した場合、法定相続分を持つほかの相続人にローンの支払い請求が行われます。共有名義で不動産相続をしている場合も、遺産分割協議や遺言で不動産を100％自分のものにしている場合も、高確率でほかの遺族とトラブルになってしまうので、ローンを払えないのに不動産相続をするのは避けましょう。

ローンを払える人がいない場合は不動産を差し押さえられてしまう

住宅ローンを払える人がいなかったり、ローンの返済を滞納したりした場合、金融機関は抵当権を行使して相続不動産を差し押さえ、競売にかけて処分します。無理に相続するメリットはないので、ローンを払えない場合は「相続放棄」をして不動産もローンも手放しましょう。

なお、相続放棄の手続き期限は、故人が亡くなってから3ヶ月です。時間的な猶予がないため、相続放棄する場合は早めに動きましょう。

住宅ローンの相続を防ぐために団体生命保険へ加入しておこう

住宅ローンのある不動産を残してしまうと、さまざまなトラブルにつながります。そこで役立つのが、契約者が亡くなったとき、ローン残債をかわりに一括返済してくれる「団体生命信用保険」です。不動産の購入時に団体生命信用保険に加入しておけば、ローン残債で遺族を悩ませることはありません。

団体生命信用保険に加入しておらず、ローンが残っている相続不動産がある場合は、不動産相続に詳しい弁護士に相談しましょう。