タワーマンション節税の3つのメリット

相続税の節税対策としてタワーマンションを購入する方法があります。生前にタワーマンションの高層階を購入し、相続発生後に売却することで節税効果が得られるのです。

この記事では、タワーマンション節税の基本的な仕組みやメリット・デメリット、注意点について解説しています。

タワーマンション節税とは?

タワーマンション節税とは、タワーマンションを購入して相続税を節税することです。多額の資産を現金預貯金として持っていると相続税の負担が大きくなりますが、現金でタワーマンションを購入することで節税効果が得られます。

タワーマンション購入で節税効果を得られるのは、タワーマンションの相続税評価額が実税価格よりも低いためです。マンションのような不動産では購入した時点の価格から、時が経つと評価額が下がる原理を利用しています。生前のうちにタワーマンションの上層階を購入しておき、次の世代に相続させれば相続税の負担を抑えられるのです。

相続が発生したら、相続人はできるだけ早いタイミングでタワーマンションを売却して現金へと換えます。タワーマンションの上層階は人気が高く、中古物件でも買い手が見つかりやすいのが特徴です。また短期間で価格が急激に下る可能性が低いため、節税法のひとつとしてタワーマンション購入という方法がとられるのです。

また、タワーマンション節税は、購入した部屋の階数が高ければ高いほど節税効果も大きくなります。これは土地建物の相続税評価で使われる固定資産税評価額の算出に、階数を考慮していないためです。

タワーマンションは上層階になるほど販売価格が高くなる傾向にあります。例えば同じ間取りと設備の部屋であっても、1階では4,000万円、20階では1億円で販売されています。このように日当たりや部屋から見える景色の良さによって、部屋の価格は高くなるのです。しかし、1階でも最上階でも相続税評価の方法は変わらず、1階の評価額が3,000万円であれば最上階の評価額も3,000万円です。ここから高層階の部屋を購入したほうが相続税対策の効果が高くなることがわかります。

タワーマンション節税のメリット

1.固定資産税評価額と時価に生じる開き

タワーマンション節税のメリットのひとつは、固定資産税評価額と時価の間に開きがあることです。相続税の評価を行う場合、建物部分の評価額は固定資産税評価額を使っています。タワーマンションの販売価格は上層階になるほど高くなりますが、固定資産税評価額は下層階と上層階で価額に差異はありません。販売価格と固定資産税評価額の差を利用して、相続税を節税できるのです。

2.土地の相続税評価額の低さ

タワーマンションの土地評価を行う場合、土地全体の評価額を各部屋の占有面積に応じて計算しています。例えば間取りの同じ部屋がタワーマンション内に100戸あれば、各部屋に対する土地の相続税評価額は100分の1です。タワーマンションは部屋数が多いため、土地の相続税評価額が低くなりやすいメリットがあります。

3.小規模宅地等の特例を適用

小規模宅地等の特例を適用することで、さらに節税効果を期待できます。小規模宅地等の特例は、一定の要件を満たすことで土地の相続税評価額が最大80%減額される制度のことです。もともとタワーマンションは土地の相続税評価額は低い傾向にありますが、小規模宅地等の特例を適用すればより大きな節税効果を得られます。

タワーマンション節税のデメリット・リスク

1.必ず節税できるわけではない

タワーマンションを購入しても、必ず節税できるわけではありません。相続税評価額が下がる分だけ、相続税額も下がるわけではないからです。相続財産の金額が高いほど相続税は高くなります。タワーマンション節税を行うより、配偶者控除を利用したほうが相続税がかからないケースもあります。

2.租税回避行為と認定される可能性

タワーマンションの購入から相続発生までの期間が極端に短いと、租税回避行為と認定される可能性があります。租税回避行為と認定された場合、評価額から購入額へと修正されるので注意が必要です。

3.不動産の購入で損をする可能性

節税のために購入したタワーマンションの売却額が大幅に値下がりすると、値下がりした分で相殺されて相続税の節税効果はなくなります。タワーマンションは人気が高いですが、突然値下がりする可能性はゼロではありません。また相場よりも高い金額で物件を購入したことで損をする可能性もあります。

注意点を理解したタワーマンション節税が大事

タワーマンションの購入は相続税の節税対策として有効です。固定資産税評価額と時価に生じる開きを利用しているので、高層階を購入するほど大きな節税効果を得られます。ただし、タワーマンションの購入で絶対に節税できるわけではなく、購入から発生までの期間が短いと租税回避行為と認定される可能性もあります。また不動産を購入したことで逆に損をする可能性もあるので、節税対策として実行する前にリスクについても把握しておきましょう。

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引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(http://www.tsky.jp/)

このサイトは「東京スカイ法律事務所」の田中健太郎弁護士に監修していただいています。同氏は弁護士と行政書士、両方の資格を所持し、弁護士になる前は司法書士として活躍していたという経歴の持ち主。不動産相続に関する豊富な知識と実績を持つ弁護士です。
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