相続時に気になる不動産売却と税金

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このページでは、相続不動産の売却と税金の関係について詳しく解説しています。

相続不動産の売却に関連する税金とは?

登録免許税

登録免許税とは相続登記の際に発生する税金です。税率は不動産価額の0.4%と定められており、不動産の所有権を被相続人から相続人へ変更する際に支払わなければなりません。

また、不動産の売却によって所有者が変更になる場合も同様に登録免許税がかかります。

自分が相続した不動産の価額については、市町村役場において管理されている固定資産課税台帳に記載されている金額が基準となります。ただし平成30年度の法改正によって、相続不動産の相続登記において、登録免許税が免除になるケースも生じているため、詳細は専門家へ相談するようにしてください。

相続税

不動産を売却するからといって、相続税を無視することはできません。

不動産の売却や譲渡は不動産の所有者によって行われるため、まずは自分が相続人として不動産を相続する必要があります。

ただし、相続税は不動産の価値やその他の遺産の額によって免除されることもあり、実際にどの程度の相続税が発生するかは細かく計算することが必要です。

もしも莫大な相続税が発生するとして、不動産の売却によって得られる金額が少なかった場合、不動産を相続すべきかどうかも含めて考えることもあるでしょう。

印紙税

印紙税は、土地取引や仕事の契約など、何かしらの経済取引で文書を作成する場合に課税される税金です。例えば相続不動産の売買に関連して契約書を作成する場合、その文書には印紙税がかかります。

印紙税の税額は取引される代金に応じて決定されており、2千円から10万円の範囲で定められます。不動産売買における印紙税は、売買契約の契約金額によって変わることがポイントです。

印紙税の額と契約金額の関係は以下のようになっています。

契約金額 印紙税額
百万円超~5百万円以下の場合 2,000円
5百万円超~1千万円以下の場合 1万円
1千万円超~5千万円以下の場合 2万円
5千万円超~1億円以下の場合 6万円
1億円超~5億円以下の場合 10万円

ただし、平成26年4月1日~令和4年3月31日までの期間中に作成された不動産売買契約書に関しては軽減措置による減税対象となることも重要です。当該期間中に不動産取引を行う場合、印紙税の軽減額1千~6万円についても確認するようにしてください。

なお、印紙税は契約書へ金額に相当する収入印紙を貼り付けて消印を押印すことで納税となります。

※参照元:ホームセレクト|【図解でよくわかる】相続した不動産の売却にかかる税金と節税になる特例・控除を解説

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却によって得られた利益(譲渡所得)に対して課税される税金です。

相続不動産の売買に関連する譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって30%と15%とそれぞれ定められており、不動産の所有期間が長くなれば譲渡所得税が下がるという点も重要です。

不動産の所有期間と譲渡所得税の税率の関係は以下のようになります。

例えば相続した不動産の売却によって2千万円の譲渡所得が発生するとして、相続してから5年以内に売却した場合は600万円の譲渡所得税が発生します。一方、5年が経過した後に同じ不動産を売却した場合、譲渡所得税は300万円と半額です。

つまり、前者であれば実質的に1,400万円が残るのに対して、後者の場合は1,700万円が残ることになります。

しかし、相続した不動産を長く所有することで、不動産自体の価値が下がってしまうこともあるでしょう。また不動産を長く所有すればそれに応じて固定資産税などがかかります。

このため、相続不動産を速やかに売却すべきか、それともしばらく待ってから売却すべきかは、譲渡所得税を含めて長期的なシミュレーションにもとづいて試算しなければなりません。

不動産の所有期間の考え方

不動産の所有期間は、売却を行った年の1月1日時点の所有期間によって決まります。そのため、売却した時点で5年が経過していても、売却時期によっては5年超の所有にならないこともあるため注意が必要です。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得とは、不動産の売買によって得られる代金から、不動産の取得や売却にかかった費用などを差し引いた金額となります。

なお、不動産の取得費には登録免許税が含まれ、譲渡費用には印紙税や不動産会社へ支払う仲介手数料などが含まれます。

不動産の取得費は被相続人が不動産を購入した金額で考える

例えば不動産を親の死亡によって相続した場合、不動産の取得は被相続人である親が行ったことになるでしょう。そのため、不動産の取得費は「親が不動産を購入するために支払った金額」として考えます。

つまり、不動産を取得する際に高額な費用がかかっていて、それよりも明らかに不動産の売却益が少ないと見込まれる場合、譲渡所得税が発生しないことも十分にあり得ます。

不動産の取得費に相続税を加算できるケース

不動産を相続したとして、相続税の申告期限から3ヶ月以内(不動産の相続から3年10ヶ月以内)に不動産を売却する場合、相続税として支払った金額も取得費に計上できる特例があります。

つまり、所有期間5年以下であれば譲渡所得税の税率が上がる反面、相続してから3年10ヶ月以内に不動産を売却すれば譲渡所得そのものを下げられるということです。

相続不動産の売買では相続税に関する特例を活用できるかどうかも重要になるため、詳細は専門家へ相談して適切な売却時期を考えるようにしてください。

住民税

譲渡所得税が国へ支払う税金であるのに対して、住民税は居住している地方自治体へ支払います。

譲渡所得税と同様に、住民税の課税対象も譲渡所得となり、不動産の所有期間によって税率も変わります。なお、所有期間についても同じく、不動産を売却した年の1月1日時点の所有期間が基準です。

不動産の所有期間と住民税の税率の関係は以下のようになります。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興財源の確保を目的として定められている税金であり、令和19年まで所得税の税率に対して課税される税金です。

復興特別所得税の税率は、所得税の税率に2.1%を乗算したものとなります。

相続不動産の売買における譲渡所得税率は30%か15%となるため、復興特別所得税はそれぞれ所有期間に応じて譲渡所得の0.63%か0.315%となります。

不動産売買の税金を支払う人は?

相続人の全員が税金を支払う

個人が1人で不動産を相続した場合、相続不動産の売買に関連して発生する税金はその個人が全額を支払わなければなりません。しかし相続人が複数いて、相続不動産を共同で所有している場合、売買にかかる税金も相続人の全員に支払い義務が生じます

実際の税金の支払いについては、相続人の代表者が登録免許税や印紙税などを立て替えているケースが大半です。そのため納税の額を全員で分割する場合、登録免許税や印紙税などを相殺した上で、それぞれの負担額を平等に分割します。

登録免許税や印紙税の支払い

登録免許税と印紙税に関しては、不動産の売買を行う代表者が立て替えて支払い、その他の相続人は自分の支払い分を代表者へ渡すという流れが一般的です。

譲渡所得税・復興特別所得税・住民税

譲渡所得税や復興特別所得税、住民税に関しては、それぞれの相続人が不動産売買によって得られた譲渡所得に応じて課税され、金額や納税については個々の相続人の確定申告で決定されます。

なお、譲渡所得が発生していない場合、それぞれの税金も発生しないため確定申告は必要ありません。

譲渡所得が発生した場合は必ず確定申告!

利益が出れば確定申告が必要

譲渡所得によって利益を得た場合、確定申告によって納税額を決定しなければなりません。

ただし、取得費や譲渡費が高額で譲渡取得が発生しなかった場合、確定申告を行う必要がありません

税制上の特例や優遇措置を受けるには確定申告が必須

例えば譲渡所得税と相続税に関する特例を受けようとする場合、確定申告を行っていることが必要条件となります。いくら計算上では特例を受けられる対象となっていても、確定申告によって収入や納税額を決定しなければ特例を受ける権利が得られないため、譲渡所得が発生した場合は必ず確定申告するようにしてください。

確定申告のタイミングは売却した翌年の2月16日~3月15日

確定申告は行える時期が定められており、必ず対象期間中に処理するようにしてください。

なお、土日祝日の都合で期間が多少変動することもあります。

相続不動産の売買に関する節税対策

相続不動産の譲渡と取得費の特例

上述した通り、相続税の申告期限から3年以内であれば、不動産の取得費に相続税を加算することが可能です。

相続した空き家の売却に関連する控除

相続した不動産が空き家であった場合、一定条件を満たすことで譲渡所得から3千万円を控除できます。

相続したマイホームの売却に関連する控除

相続した不動産が、相続人にとって居住用財産(マイホーム)であった場合、譲渡所得から3千万円が控除されます。

相続不動産の売買に関する税金は専門家へ相談

相続不動産の売買は、自分で購入した不動産を売却する際よりも特例や控除を受けられる条件が異なり、相続人が複数いる場合などは複雑な計算になることも少なくありません。

しっかりと節税対策やトラブル回避を考える上でも、専門家へ相談して適切なアドバイスを受けることが大切です。

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このページの監修
東京スカイ法律事務所

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引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(https://www.tsky.jp/)

このサイトは「東京スカイ法律事務所」の田中健太郎弁護士に監修していただいています。同氏は弁護士と行政書士、両方の資格を所持し、弁護士になる前は司法書士として活躍していたという経歴の持ち主。不動産相続に関する豊富な知識と実績を持つ弁護士です。
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