不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
監修:田中健太郎弁護士東京スカイ法律事務所／第一東京弁護士会所属
不動産相続での実績があり、各種事例から問題解決のお手伝いをしてくれます。平日は22時まで。土日の相談にも対応しており、LINEからの予約も可能。
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このページでは、東京で農地を相続する際の注意点やポイントなどをまとめています。
不動産の相続の中でも、農地についてはイレギュラーなことがたくさんあります。事前にチェックし、必要な対策をしておくようにしましょう。
農地は日本の食糧自給率を支える、大事な土地です。そのため、農地については「農地法」という法律の中でさまざまな制約が設けられていることがあります。そのうちの一つが、「農地の名義変更をするためには農地法に基づく許可が必要」という点。これは、農地を新しく取得する人が勝手に農地としての土地活用を防ぐ目的で定められています。ただ、相続は意図的に農地を譲るのとは違った意味合いを持つため、名義変更に関して許可を取る必要はありません。ただし、相続を行ってから10ヵ月以内に農業委員会へ届け出を行わなくてはいけません。これは、相続された農地を本来の目的で使用せずに放置することを防ぐ目的によるものです。
相続不動産として農地を相続した場合、原則として以下の2つの手続きを行わなければなりません。
相続したばかりの農地は相続登記が行われるまで、所有者として被相続人が登録されています。そのため、農地を管轄する法務局で相続登記を行い、新たな農地の所有者として相続人を登録することが必要です。
なお、被相続人の亡くなることは本人に意図や責任のあるものでないので、相続登記によって所有者を変更する際は農地法における許可等が不要です。
贈与や売買取引など、相続以外で農地の所有者の変更をしようした場合、名義変更には農地法に基づいた許可を得なければなりません。
これは、新しい土地（農地）の所有者が勝手に農業を放棄して、目的外で土地を利用してしまうと、国の食糧自給率が低下し、食料の安定供給が困難になるからです。
法務局で相続登記が完了し、相続人（新所有者）への名義変更が済んだ後は、改めて農地を管轄する農業委員会への必要書類をそろえて提出するという流れになります。
この届出に関しては、相続開始を知った時から10ヶ月以内という時間制限が設けられており、法務局での相続登記も含めてこの期限内に手続きを完了する必要があります。
10ヶ月以内という期間が定められている理由は、農地の相続がずっとされないままでいると、農地が荒れてしまって、農地かどうかが不鮮明になってしまうからです。
このように農地として活用されることなく放置されてしまった土地を「耕作放棄地」と呼びます。
近年、耕作放棄地が日本各地で増加傾向にあります。農作物の収穫量が減ってしまうという問題だけでなく、荒れた農地に虫害が発生したり、ゴミの不法投棄が行われたりと、様々なトラブルの原因になります。
そのため耕作放棄地の解消や問題解決は、日本全国で注意されている事柄です。また農地を相続した場合は速やかに法務局での相続登記から、農業委員会への書類提出を完了して、問題の悪化を防がなければなりません。
なお、10ヶ月以内に手続きを行わなければ、10万円以下の過料が課される可能性もあります。
農地は原則として、農地以外のものに転用することが制限されています。ただし、全く転用ができないというわけではなく、「4ヘクタール以下の市街化調整区域」の農地を転用する場合には、都道府県知事の許可を得られれば、転用が可能となります。東京であれば、東京都知事の許可を得なくてはならない、ということになります。また、「4ヘクタールを超える市街化調整区域」の農地を転用する際には、国との協議が伴った上で、都道府県知事の許可を得る必要があります。いずれにせよ、農地の転用の際には、通常の土地の活用とは全く違った手続きを踏む必要があるということは覚えておいてください。
農地を新たに取得できる人は、原則として農家に限られています。また、取得者がその農地の全てを耕作することが認められること、必要に応じて行う農作業に常時従事すると認められること、経営面積が原則50a以上であること、農地を効率的に利用し耕作すると認められることなど、取得者にはさまざまな遵守事項が求められます。これを満たさない農地売買は、効力が生じません。つまり、相続した農地を持てあましてしまったとしても、売却などの方法で手放すには非常に複雑な条件が絡んでくる、ということです。
農業を営んでいた被相続人などから一定の農地を相続などによって取得した場合、農業投資価格を超える部分の相続税については、その取得した農地などについて相続人が農業を継続、あるいは特定貸付けを行っている場合に限り、その納税が猶予されます。農業投資価格は、国税庁のホームページ内「財産評価基準書」のページで、取得した農地等の所在する都道府県ごとに確認できます。なお、相続時の精算課税に係る贈与によって取得した農地などについては、この特例の適用はされません。そしてこの農地等納税猶予税額は、一定の要件に満たすことで免除されます。
農地もまた土地であり不動産です。そのため、農地を相続した場合は条件によって相続税が課せられますが、その際の評価額は農地の種類によって異なります。
評価額や取り扱い条件に影響する農地の種類は、大きく以下の4つに分類されます。
純農地と中間農地については農地の評価に評価倍率方式が採用されます。市街地周辺農地は評価倍率方式か宅地批准方式、市街地周辺農地は「市街地農地だった場合の8割相当額」という計算方法です。
農地の評価は宅地を評価する時よりもさらに専門知識を要するため、必ず税理士などの専門家へ相談してください。
農地を相続した人が引き続き農業を営む場合、相続税の納税猶予を受けられる可能性があります。
相続税の免税猶予を受ければ、少なくともその期間中は相続税を支払う必要がありません。また相続税を未払いの時点で相続人が死亡した場合、猶予されていた相続税は免除となります。そのため、代々農家を続けている家庭の場合、実態として農地に関する相続税を支払う必要がなくなるかもしれません。
納税猶予には、被相続人・農業相続人・農地の3つに各要件が定められており、それぞれいずれかの要件を満たしている必要があります。
※引用元：国税庁｜No.4147 農業相続人が農地等を相続した場合の納税猶予の特例
納税猶予の特例が適用されれば、相続税の計算基準が「農業投資価格で評価した価額」となります。この場合、本来の農地評価額よりも基準額が大幅に減じられるため、結果として相続税額も大きくなります。
相続税の申告期限内に必要書類を税務署へ提出し、さらに納税猶予の税額や利子税額に相当する担保を提供しなければなりません。
なお、手続きは恒久的なものでなく、申告期限から3年ごとの継続届出が必要です。
納税猶予はあくまでも「農業を継続する」という前提の下に実施される制度です。そのため、途中で農地を宅地などに転用したり、放置したりすれば、猶予が打ち切られて相続税や利子税が請求される恐れがあります。
もしも何らかの事情で農地転用や売却を検討する場合、それによって得られる利益だけでなく、相続税や利子税を差し引きした上での収支について冷静に計算するようにしてください。
被相続人から農地を相続したものの、他の仕事をするなどして農業をしたくない、というケースもあるかと思います。その際の手法としては先に挙げた売却の他、農地として貸し出す方法などがあります。あるいは最低限の管理のみを行いながら維持をする、という方法もあります。ただ、可能であれば売却にせよ別の活用方法にせよ、土地はしっかりと生かしていくべきでしょう。その際は、地元にある農業委員会に状況を相談するといいでしょう。状況を鑑み、売却をするべきなのか、貸し出しをするべきなのかなど、適切なアドバイスをしてくれることでしょう。
被相続人の遺産に対して不満やリスクを感じれば、遺産を受け継がないという意思を表明することが可能です。ただし相続放棄によって遺産を相続するかどうかの選択はできますが、農地だけを放棄することは認められません。
例えば農家として事業を営んでいくつもりがなく、相続税の猶予が認められなかった場合、相応の相続税が発生するため他の遺産の価値も含めてメリット・デメリットを計算します。
なお、相続放棄は、相続開始を知った時から3ヶ月以内に手続きが必要です。
相続放棄によって農地の所有権を取得しなかった場合でも、実は対象不動産に対して相続人に管理義務が求められます。そのため、新たな相続人や所有者が農地を適正に管理できるようになるまでは、相続放棄をしても管理義務が継続されます。
管理義務があるということは農地を管理する責任もあるということです。例えば、農地を放置していたことで何らかの問題やトラブルが発生して損害賠償請求に発展した場合、管理者が賠償金の支払いをするといった責任を負うことになるでしょう。
農地を相続放棄しても、適正に農地を管理できる人が現れるまでは、管理義務が現在の人物から離れることはありません。
自分が相続放棄することで、相続権は次の相続人へ移ります。相続権が移った場合、次の相続人が農地を管理できる状況が整うまで、相続放棄後の農地の管理義務は、自分に維持されることを知っておく必要があります。
相続順位の最下位まで農地相続の意思を確認しても、一向に農地を相続・管理したいと応える人が現れない場合は新たな管理者が選定されるまで、最後に相続放棄を行った元相続人に管理義務が移譲されます。
なお、最終的に誰も農地を管理する相続人が見つからない場合、農地は国に帰属した上で、家庭裁判所が選出した相続財産管理人によって管理されていくことになります。ただし、国庫帰属の手続きには長い時間がかかり、その間にも元相続人に対して相続財産管理人の費用が請求されることになります。
別の農家へ農地を売ったり贈与したりした場合、新しい所有者に管理義務も移譲されます。
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