不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
監修:田中健太郎弁護士東京スカイ法律事務所／第一東京弁護士会所属
不動産相続での実績があり、各種事例から問題解決のお手伝いをしてくれます。平日は22時まで。土日の相談にも対応しており、LINEからの予約も可能。
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なぜ生前に夫婦間で不動産を贈与するケースが多いのでしょうか。
その理由は相続税対策です。
夫婦間で不動産の生前贈与をすると、条件によっては相続税や贈与税がかからなくなり、お得に不動産を引き継ぐことができます。
生前贈与で税金がかからなくなるケース、生前贈与が損になるケースなど事前に確認しておきましょう。
夫婦間で生前に居住用の不動産を贈与することは非常におすすめです。相続税と贈与税の違いからその理由を確認していきましょう。
相続税とは、亡くなった人から遺産を受け取る際に課税される税金のことです。亡くなった人の遺産をすべて合計し、基礎控除の金額を差し引きます。そこから遺産額によって定まる税率をかけて算出された額を相続税として納めなければなりません。残された遺産がこの基礎控除額を下回るようであれば相続税はかかりません。
具体的にいうと、法定相続分に応ずる各相続人の取得金額が1000万円以下であれば10％、6億円を超える場合では55％が相続税率です。
贈与税とは、個人から個人が財産を受け取る際に課税される税金のことです。会社や法人などから財産を受け取る際にはこの贈与税はかかりません。贈与税は贈与された金額が１年間（１月1日から12月31日まで）に110万円を超える金額に対して課税されます。受け取った金額によって税率は変わり、受け取る金額が高額であればあるほど税金も高くなります。500万円であれば贈与税は53万円であり、相続税の最低税率である10％を上回ります。
先ほど、贈与税は受け取る金額が110万円を超える場合に課税されるということをお話ししましたが、婚姻期間が20年以上の夫婦である等の所定の配偶者控除の条件に満たすと、居住用不動産の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで贈与税の対象から控除（配偶者控除）できる特例があります。つまり、居住用不動産が2000万円以下の価値だった場合、贈与税はかかりません。
不動産の価値が2000万円を超えるとしても、2000万円を差し引いた金額に税金がかかるため、相続税より大幅に節税することが可能になります。
不動産の生前贈与にかかる税金が控除となるための条件を詳しく確認しておきましょう。
この不動産の生前贈与は、夫婦間では一度しか行うことができません。よく考えてから行動に移すようにしましょう。
配偶者控除を受けるためには、適正な手続きを踏んで贈与を受ける必要があります。
1. 以下の書類を準備する
2. 書類をまとめて添付し贈与税の申告を行う
税務署もしくはインターネット上で、確定申告書を作成し、提出します。
生前贈与で配偶者控除となる不動産というのは、住居用家屋、またはその敷地のことです。どちらも贈与が可能ですが、住居用家屋だけの贈与、もしくは敷地だけの贈与も可能です。
ただし、敷地のみの贈与の場合には、以下のいずれかの条件に当てはまることが必要となります。
1. 贈与を行う夫婦のどちらかが住居用の家屋を所有していること
（例）妻が住居用家屋、夫が敷地を所有しており、夫から妻がその敷地の一部をもらい受ける。
2. 贈与を受けた者と同居する親族が住居用家屋を所有していること
（例）住居用家屋を所有しているのが夫婦のこども、敷地を所有しているのが夫であり、妻が夫から敷地の一部をもらい受ける。
節税の観点でメリットがあるように思える夫婦間の不動産生前贈与ですが、場合によっては配偶者の死後に相続した方が節税になることもありますので、事前によく確認しておきましょう。
配偶者が相続する遺産が1億6千万円以下であれば、夫婦間の相続税控除が適用されるため、相続税はかかりません。不動産の他にも相続するものがあり、1億6千万円を超える可能性がある場合には生前の贈与を行った方が節税となる場合もありますので、十分な検討が必要です。
もう一つの理由に、一定の条件に該当する場合には、亡くなった人が所有していた土地の評価額を8割引として相続税を算出できるという小規模宅地等の減額特例という制度があります。この制度が適用されるならば、2000万円の価値がある土地でも、相続する際は400万円程度の価値として相続税を算出することができることになります
夫婦間で居住用不動産の生前贈与をする際、不動産の価値が2000万円以下の場合であれば贈与税はかかりませんが、登録免許税や不動産取得税がかかります。登録免許税はその土地の2％の税金がかかります。不動産取得税は、平成33年3月31日までの取得の場合、土地・家屋なら1.5％の税金がかかります。
生前贈与に関してはこれらの税金の控除などはありません。不動産の名義を変更する際に税理士などを雇うことになると、さらに5万円から15万円程度の依頼料、手数料もかかります。
一方で、相続により不動産を取得する場合、登録免許税はその土地の0.4％、さらに不動産取得税は非課税となります。相続する際にも税理士や司法書士などへの依頼料はかかりますが、登録免許税や不動産取得税だけ見ると相続した方が節税になると言えます。
場合によっては、生前贈与をしてしまうと相続により不動産を取得する場合よりも課税額が高額になる可能性があります。必ず生前贈与より相続の方がお得！というわけではありません。
子どもがいない夫婦の場合、配偶者の遺産は残された妻・夫がすべて相続するものと思われる人も少なくありません。しかし、子どもがいない夫婦ほど遺言書を用意しておかないと複雑な事態に陥るケースも。ここでは子どものいない夫婦の場合、遺言書がなぜ必要であるかみていきましょう。
まずは、どこまでが相続人となり得るのかチェックしていきましょう。子どもがいない夫婦の場合、残された「配偶者」と資産を残して亡くなった人の「両親」が法定代理人として法律上定められています。この場合、相続の割合は配偶者が3分の2、両親が3分の1となります。次に、資産を残して亡くなった人の両親が存命でない場合できょうだいがいる場合は、法定相続人は「配偶者」と「きょうだい」がこれにあたります。法定相続割合は配偶者4分の3、きょうだいが4分の1です。ここで、きょうだいが複数人の場合は4分の1を分け合うことになります。
ここで注意しておきたいのが両親やきょうだいがいない場合でも、「甥や姪」がいる場合です。子の場合、法定相続人は「配偶者」と「甥・姪」になり、仮にきょうだいが死亡していても、きょうだいに子どもがいると、その子どもたちが代襲相続の権利を持つことになります。甥や姪の存在は、結婚式で会ったことのある程度である方は珍しくありませんが、法定相続人となり得るため、知っていないと法定相続人から相続に関する話が来た際に、トラブルに発展するケースが後を絶たないのです。
配偶者の死後、悲しみに明け暮れている時に、法定相続人の登場で相続問題に悩まされる人は少なくありません。ほとんど会ったことのない親戚から相続を主張されるケースをみていきましょう。
子どもがいない夫婦の場合、配偶者以外の親族が相続人になることを知らずに大きなトラブルに発展するケースは珍しくありません。自分が亡きあとも配偶者が安心して人生を送れるよう、「遺言書」を残すことが重要です。
誰に、何を相続させるのかを、法的に効力を発揮するように書いておくことは専門家でもない限り難しいもの。遺言書は人生にそう何度も書くものではないため、不慣れな人が書いた遺言書は、記載内容が不正確になりがち。せっかく書いても法的効力が認められないこともあるのです。ほとんど会ったことのない親戚との相続トラブルを避けるためにどのような遺言書を残すのが効果的なのでしょうか？
遺言書は「人生の最終の意思表示」であり、死後の財産の分配方法や権利関係について生前に自らの意思を表明しておくものであるため、法的効力をもちます。しかし「遺言書の作り方」には注意が必要です。遺言書は、民法によって定められた方式をとったものでなければ法的効力がありません。
例えば、ビデオや録音テープによるものは遺言として認められておらず、故人が残した映像や音声であっても法的効力を持たないのです。法的効力をもつためには、必ず「書面」で残しておくこと。単なるメモ書きや押印がないものも無効となります。
法的効力のある代表的な遺言書として、「自筆証書遺言」、「公正証書遺言」、「秘密証書遺言」の3つが挙げられ、それぞれに要件が決まっています。
遺言書を遺す本人が、自筆で作成するものです。以前は、遺言の内容を記す全文・日付・氏名を、遺言者本人が手書きし、押印する必要がありました。2019年からは、自筆証書遺言の作成要件が緩和され、財産目録はパソコンでの作成も許可されたり、従来よりも作成の手間が省けるようになっています。
保管場所は自由で、公証人の関与も必要ありませんが、亡くなった後の相続手続きを行う際には、家庭裁判所の検認が必要となります。(2020年7月より始まる法務局の保管制度を利用すれば、検認は不要となる)
遺言者の望む遺言の内容を、公証役場にいる公証人が、法的に整理し正確な文章にまとめて作成するものです。こちらは証人2名の立ち合いが義務づけられています。公証人の手数料が発生しますが、方式の不備で遺言が無効になる恐れがなく、家庭裁判所の検認も不要であることが特徴です。また、原本は公証役場で保管されます。
遺言の内容を、誰にも知らせずに作成する遺言書のことを指します。遺言者が署名押印した書面を封印の上、自身の秘密証書遺言であることを、公証人と証人2名以上に確認してもらうことが必要です。
遺言者本人が保管し、相続手続きの際は、自筆証書遺言と同様に、家庭裁判所の検認が必要となります。秘密証書遺言は、遺言の内容を誰にも知られたくないが自分の死後に確実に遺言の内容が実行されることを望む場合に選択されます。しかし、ほとんど利用されることはありません。
例えば、不動産の相続であれば、土地には一筆ごとに地番があり、建物には家屋番号が付けられています。遺言書に相続財産として自宅の土地・建物を記載したいときには、この地番や家屋番号で特定しておくのが望ましいとされます。
これは住所だけでは登記を特定できないこともあり、遺言書の記載が不十分であると、相続登記ができないこともあるためです。公証人が作成してくれる公正証書遺言であれば、正確な文章を残すことができるため、特に相続財産に権利関係の複雑な土地がある場合や財産の種類が多い場合は、「公正証書遺言」で遺言書を作成しておくことが望ましいとされます。
高齢の場合、本人の資産について予め生前贈与をとる方もいます。ここで生前贈与をする場合に気を付けておきたいポイントをみていきましょう。
生前贈与の際に注意しておきたいことは、デメリットとして贈与税を支払う可能性があることです。また、贈与税以外にも税金がかかるケースが多くなります。特に土地や建物の場合、贈与の際に名義変更を行わなければなりません。この登記を行う際には、登記免許税と不動産取得税などが発生します。相続による名義変更であれば、登記免許税0.4％、不動産取得税なしに対し、生前贈与となると登記免許税や不動産取得税がそれぞれ評価額の2～3％が課されてしまい、不動産の生前贈与には余分な費用がかかることを覚えておきましょう。
子どもがいない夫婦の場合、遺されたパートナーが全て財産を相続するのではないため、トラブルを回避するために遺言書を残しておくことが大切です。元気なうちに遺言書を準備することは「大げさでは？」と思う方もいるかもしれませんが、遺言書を書く目的のひとつはトラブルを未然に防ぎ、遺された家族の幸せを約束することです。
「うちの親戚に限って相続トラブルなんて」と思ってからでは遅いのです。生前贈与をすると損をしてしまう場合もあるため「誰に相続するか」を遺言書に明記する相続対策は年齢に関係なく行ったほうが安心と言えるでしょう。
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