不動産小口化商品による相続税対策

このページでは、不動産小口化商品を活用した相続税の節税対策の仕組みや、不動産小口化商品が相続問題の解決や回避に関して有効と期待できる理由などについて、分かりやすく解説していますのでぜひ参考にしてください。

不動産小口化商品とは

1つの物件を複数の投資家が出資購入する

不動産小口化商品とは、例えば1億円のマンションに対して、1口100万円という単位で複数の投資家が出資し、出資した口数に対して不動産収益の配分を受け取るといった不動産商品を指します。

上記の例では1億円のマンションの共同所有権を100万円から購入できるということになり、例えば収益性を期待できる人気の不動産でも、比較的低コストで共同所有者の1人になれるといったことが特徴です。

不動産小口化商品は大きく3種類

不動産小口化商品には大きく3つのパターンがあります。

まずは不動産の運用業者と投資家が組合契約を結ぶ「任意組合型」、次に事業者と投資家が匿名組合契約を締結する「匿名組合型」、最後に不動産の共有者たちが事業者へ不動産の賃貸運営を委託する「賃貸型」です。

不動産小口化商品が相続税の節税対策へ有効な理由

1口単位の購入であっても、投資家はその不動産の共有者として出資率に応じた所有権を有しています。そのため、相続人は被相続人が持っていた所有権を相続することが可能です。

さて、相続税は相続した不動産や財産の評価額などに応じて課税されますが、一般的に不動産相続においては時価の8割程度が評価額として算出されます。加えて、賃貸物件に関しては借地権割合に応じて土地や建物の評価額が減額されるため、結果的に所有している不動産の所有権の価額よりも、数割ほど減額された金額が課税対象となります。

このような理由から、例えば現金をそのまま相続するよりも、同額の不動産小口化商品を相続した方が相続税の課税額も安くなる点が重要です。

不動産小口化商品を購入するメリット

不動産小口化商品の購入に関しては、相続税の節税対策として期待できる点の他にも複数のメリットが考えられます。

投資額を抑えて不動産のオーナーになれる

不動産小口化商品の大きなメリットは、高額な不動産であっても複数の投資家が出資して共同オーナーとなることで、1人当たりの出資額を抑えやすいという点です。

これにより、本来であれば購入することが困難だった人気物件や、高い収益を期待できそうな優良物件であっても、初期投資の額を抑えつつ共同オーナーの1人になって収益を狙っていきやすくなります。

複数の不動産へ投資してリスク分散できる

例えば500万円の不動産を1つ購入するよりも、1口100万円の不動産小口化商品を5つ購入した方が、不動産経営におけるリスク分散としては有効です。

一点集中型の不動産投資では、該当不動産に思いがけないトラブルがあった際に収入が途絶えますが、複数の不動産小口化商品を購入しておくことで、もしもどこかの不動産に問題が生じても他の不動産からの収益を得られるという安心感は大きいでしょう。

相続時に相続問題の複雑化を回避しやすい

1つの不動産を複数の相続人で相続しようとする場合、分配方法や割合などで相続問題がこじれることもあります。

しかし不動産小口化商品では、例えば5口分の所有権があって、5人の相続人がいた場合、それぞれの相続人に対して所有権を1口分ずつ平等に分配することが可能です。

不動産小口化商品を購入するデメリット

投資1件当たりの利回りが低下する

投資額を抑えて不動産の共同所有者になれる反面、当然ながら配当に関しては出資した割合に応じた分しか受け取ることができません。また、不動産小口化商品では物件を管理する事業者の取り分を差し引かなければならず、結果的に全体の投資利回りは下がってしまうことがデメリットです。

元本割れのリスク

不動産小口化商品は基本的に、あらかじめ一定期間の運用期間を定めておき、その期間中に運用利益を配分しつつ、運用を終えた後は不動産を売却して売却益を分配するという流れになります。

また、運用期間中に不動産事業としての収益がなければ、投資家へ分配される利益も失われるため、場合によっては最終的に得られた利益分が、最初に投資した金額を下回ってしまうリスクも無視できません。

市場に商品数が少ない

一般的な不動産と比較して、不動産小口化商品は商品数や購入チャンスが限られています。そのため、理想的な投資対象がなかなか見つからないといった可能性もあるでしょう。