不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
監修:田中健太郎弁護士東京スカイ法律事務所／第一東京弁護士会所属
不動産相続での実績があり、各種事例から問題解決のお手伝いをしてくれます。平日は22時まで。土日の相談にも対応しており、LINEからの予約も可能。
遺産分割でもめたくない！不動産相続ガイド » 知っておきたい不動産相続の基礎知識
不動産相続の疑問やお悩みについて、徹底解説
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監修:田中健太郎弁護士東京スカイ法律事務所／第一東京弁護士会所属
不動産相続での実績があり、各種事例から問題解決のお手伝いをしてくれます。平日は22時まで。土日の相談にも対応しており、LINEからの予約も可能。
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このカテゴリーでは、不動産相続に関して、相続人が予め踏まえておきたい各種知識をとりまとめています。
不動産相続に限ったことではありませんが、普通は、不慣れな事柄に関して専門的な知識を持ち合わせていません。「知らないから」で終わらせるのではなく、物事をスムーズに進めるには一定の知識を身につけることをおススメします。以下にご紹介する項目について、まずは基礎知識として身につけておきましょう。その上で、専門家である弁護士にアドバイスやサポートを受けてみましょう。物事をスムーズに行う上で重要になります。
では、不動産相続の基礎知識について、見ていきましょう。
不動産相続について相談するには、どの専門家に依頼すべきなのかという知識が必要です。一口に不動産相続と言ってもパターンは様々あり、どの専門家が得意とする手続きなのかが違うからです。この記事では、不動産相続を相談できる専門家の特徴をご紹介します。
不動産相続問題は誰に相談すれば良いのか？について詳しく見る＞＞
身内の方が亡くなるというのはショックではありますが、感傷に浸っている暇はありません。不動産相続に関しては、想像しているよりもはるかに膨大かつ煩雑な手続きを行うことが必要だからです。とりわけ3ヶ月以内、および10ヶ月以内に行わなければならないことがあります。事前に確認し、注意しましょう。
実は、相続した不動産の登記に期限は設定されておらず、放置したままでも罰金や罰則を受けるといったことはありません。しかし、速やかに相続登記をしていないことで、大きなデメリットがあります。確実に行っておくべきです。
相続税の金額にも大きく影響を与える不動産の評価額は、大いに気になるところでしょう。その一方で、その評価とはどのような基準で行われるのか、ご存知ない方が大半と思われます。ぜひ、知識を深めてください。
相続税の課税額が高額になるのは、相続財産が高額となる場合です。実際の相続税の算出においては、相続財産総額について一定の控除がなされるため、一定額までの相続財産には相続税がかかりません。ぜひ具体的に知っておいてください。
相続不動産である土地を売却する場合、相続してから約3年以内であれば「取得費加算の特例」というものが適用され、節税効果がもたらされます。ただし、この特例を受けるには条件があります。まずは特例の概要を把握しておきましょう。
障害者の方に不動産や金銭を相続するために贈与する場合、特定障害者扶養信託契約を活用することで節税することができます。具体的には最大で6,000万円分の贈与税が非課税になります。
ただし、この特定障害者扶養信託契約は、あくまでも金融商品のため銀行や金融業者(信託業者)によって、細かい内容は異なるため注意が必要です。例えば、とある業者の契約では不動産は財産として扱わないけど、別の業者では扱うなどです。これらについて、詳しく説明をしていきます。
相続が発生し相続人が自分たち以外にもいるかもしれない場合、相続した後に見ず知らずの相続人が現れた場合など、誰が相続人なのかをはっきりさせなければならないケースは少なくありません。そのために行うのが「相続人調査」です。「相続人調査」を行うにあたって必要となる戸籍の読み方や種類、集め方など、「相続人調査」の方法をわかりやすくご紹介しています。
2018年7月に、不動産相続に関する民法である「相続法」の大きな改正がありました。この法改正では、配偶者居住権の創設、被相続人の預貯金の仮払い制度の実施、被相続人の介護や看病に貢献した人が相続人に特別寄与料を請求できるようになる金銭請求権の創設など、被相続人の遺族に配慮した改正が行われました。
また、被相続人が遺言制度をもっと活用できるように、遺言書の財産目録を別紙で添付する場合にパソコンでの作成を認める制度や、今まで自宅保管が一般的だった遺言状を法務局で預かり、管理することで遺言の偽造や破損を防ぐことができる制度も作られました。
自営業（個人事業主）として不動産を所有していた場合、相続する前に法人化しておくと、相続税や贈与税を節税することが可能です。まずは、所有する不動産を法人所有にするための方法について理解しておきましょう。面倒な作業も多く、専門家の力を借りないといけないケースもあります。そこまでしてでも法人化するメリットが大きい理由も、あわせてみていきましょう。
根抵当権付きの不動産を相続する場合、本当に相続するのか？権利を破棄するのか？の選択が迫られます。この場合、不動産の名義を法人名義にすることで、様々なメリットを得ることができます。1つが相続税を節税することができるということです。他にも個人税率よりも法人税率の方が優遇されやすいことなどが挙げられます。
ただ根抵当権付きで相続をしたい場合は、半年以内に手続きをしないと根抵当権が解除されてしまうため注意が必要です。
評価額が5000万円の不動産を80%の相当額である1000万円で相続税を計算してくれる特例があります。それが、小規模宅地等の特例です。
この相当額が基本控除額より下回れば相続税を支払わなくてもよいという状況すらあります。色々と複雑な条件があるため判断に困ることもあります。
ですが、相続税が支払えなくなり住むところがなくなってしまうケースがあり、それを救済するようなイメージになります。宅地を相続することで相続税が支払えない場合は、本特例が適用されるか？をチェックしてみましょう。
相続人が複数いて、その中に未成年者もいるというケースもあるでしょう。遺産相続自体は未成年でも行えますが、相続人が複数いる場合は、遺産を分配するための取り決めを話し合う「遺産分割協議」を行う必要があり、法律行為を行えない未成年者はこれに参加することができません。
そこで、当該の未成年者が相続を希望する場合、家庭裁判所に特別代理人の申し立てを行い、本人の代わりに特別代理人に遺産分割協議に参加してもらう必要があります。
特別代理人は親族や知人に依頼することもできますが、後々のトラブルを避けるためには、専門的知識を持ちなおかつ客観的立場を守れる弁護士などに依頼したほうがいいでしょう。
不動産相続についての弁護士への相談はどのタイミングで行えばいいのだろう、迷う方もおられるかもしれません。その答えは、悩みが発生した時点であり、なるべく早くです。
なぜなら、弁護士への相談=依頼ではなく、相談しただけで多額の報酬を支払う必要はなく、相談のために事務所を訪れること以外に、負担は少ないからです(弁護士事務所の多くは初回相談無料)。
そして相談の結果、専門家の助けが必要だと判断したら、本格的な依頼を決断すればいいでしょう。弁護士には気軽に相談できることを、頭に入れておいてください。そのタイミングは、なるべく早くです。
厳密には、相続に関する問題が発生する前です。問題発生前に相談しておけば、後手に回らずスムーズな対応ができます。
不動産相続を弁護士に相談するタイミングについて詳しく見る＞＞
不動産相続に際しての登記名義の変更は法律上、義務付けられてはいませんが、3つの理由から速やかに行ったほうがいいでしょう。
3つの理由とは、「長期間対応しないことで、相続登記の手続きが困難になる」「無断で他の相続人によって売却されてしまう」「不動産が損壊された場合、損害額の全額を賠償請求できなくなる」です。
登記名義の変更は法務局で申請しますが、現在はインターネットからオンライン申請もできますので、なるべく早く行うことをおすすめします。
登記名義の変更が必要な理由と手続き方法について詳しく見る＞＞
生活保護受給者であっても、一定の要件を満たすことで、不動産を相続し、生活保護を引き続き受給することができます。
例えば、相続した不動産を活用することで、生活保護を必要としない状態になれば、相続はできても生活保護を引き続き受給することはできませんが、相続した不動産を活用しても、なお生活保護を必要とする不足分が生じる場合は、不動産を相続してなおかつ生活保護も継続して受給できます。
利用できる資産を処分するなどして生活のために活用し、その結果、不足分を補う必要が生じるか否かがポイントです。
障害年金の受給者であっても、不動産の相続はできますし、支給が停止されることはなく、支給額もそのまま受給できます。しかし、不動産の相続税については納付が必要になる可能性があるので注意が必要です。
障害年金受給者で相続税が課税される人は、障害者控除の条件を満たさない人です。障害者控除の条件を満たせない人は、相続した不動産の評価額から控除額を差し引くことができず、結果的に相続税が課税されることになります。従って、障害者控除の条件について、前もって確認しておく必要があるでしょう。
相続人の中に認知症の方がいる場合は、相続人全員の同意を必要とする「遺産分割協議」を正常に進行させるのが難しくなるため、認知症の方の代理として遺産分割協議に参加する成年後見人を立てる必要があります。
成年後見人を立てるには、家庭裁判所に後見開始の申し立てを行い、家庭裁判所によって適格とされた人物が選任される必要があります。このように成年後見人を立てることで、認知症の方がいても、遺産分割協議の手続きを正常に進行させることができます。
相続人の中に認知症の方がいる場合の相続手続について詳しく見る＞＞
相続前に不動産を売るべきか、不動産のまま相続させるかについては、最終的にどの程度の金額や価値が相続人に渡るのかを計算した上で検討する必要があります。相続前に不動産を売却して現金化することで均一に分配できるメリットもありますが、相続後に不動産を売却する方がかかる税金を抑えられるメリットも。それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説しています。
遺産を相続する際に生じる相続税について、過度に恐れる必要はありません。なぜなら、相続税の税額を軽減できる「控除」や「特例」があるからです。
基礎控除をはじめ、贈与税控除や配偶者控除、未成年者控除、障害者控除、小規模宅地等の特例など、様々な控除制度と特例制度があります。こうした相続税における救済措置があることを知れば、遺産の相続にも前向きになれるでしょう。具体的にどのような制度があるのか、解説しています。
故人から遺産を相続した場合、かつては全ての相続人との間で合意が得られて遺産分割が行われるまで、故人の預貯金口座は凍結されて相続人が預貯金を引き出せませんでした。
しかし、葬儀代や生活費の支払いが困難になることもあり、現在は民法（相続法）が改正されて、相続人の一部が一定範囲内の金額であれば遺産分割前に被相続人の預貯金口座から出金が可能となりました。この仕組みを「預貯金の仮払い制度」と呼びます。
故人（被相続人）から相続した不動産を売却する場合、売却価額（譲渡所得）や不動産の所有期間に応じて譲渡所得税や地方税が発生しますが、適正に確定申告を行うことで税制上の優遇措置（特例・控除）を受けられる可能性があります。
どのような条件で譲渡所得を計算すれば良いのかや、確定申告が必要な条件、確定申告で受けられる税制上の優遇措置を詳しくまとめていますので、相続不動産の売却を考えている人はぜひとも参考にしてください。
土地などの不動産を相続する際、まずは名義変更をしなくてはなりません。誰が相続対象者なのか？遺言書の有無は？など、名義変更する前に相続対象者で確認をしましょう。相続対象者が決まったら、遺産分割協議書を作成します。
土地の名義変更自体に期限はありませんが、相続税の申告・納税は10ヶ月以内にしなければなりません。どのような手続きが必要なのか？相続税の計算の仕方や基礎控除について、わかりやすく解説しています。
土地の不動産相続の手続きの流れ・取り扱いについて詳しく見る＞＞
マンションは、土地や戸建て住宅とは違う計算式を用いて、相続税の金額を出します。一般的なマンションなのか分譲マンションなのか？それぞれ計算式が違うため、相続するマンション形態を確認しておきましょう。場合によっては、相続後に売却してしまう方がメリットになることもあります。
マンションを相続するときは、相続登記が必要です。手続きや書類集めに時間がかかってしまうこともあるため、事前に細かく確認しておきましょう。
マンションの不動産相続の手続きの流れ・取り扱いについて詳しく見る＞＞
戸建て住宅を相続する場合、土地やマンション同様に名義変更が必要です。もし相続人が複数いる場合、誰が相続するのか？分割するならどの方法を取るのか？などを決めましょう。故人と一緒に住んでいる家族がいる場合、分割方法によっては引越しをしなければなりません。一歩間違えると、遺産相続でもめるので、よく考えて手続きをしましょう。
戸建て住宅の相続手続きに何が必要なのか？相続税の計算などもわかりやすく解説しています。
戸建ての不動産相続の手続きの流れ・取り扱いについて詳しく見る＞＞
不動産を上手に活用することで、相続時に相続税を減額するなど節税対策としての効果を得ることが可能です。ただし、不動産活用によって相続税対策を目指するために注意すべきリスクもあり、メリットとデメリットを正しく理解した上で不動産の活用法を考えなければ、思わぬ損失が出てしまうこともあるでしょう。
まずは不動産活用がどうして相続税対策として期待できるのか、その仕組みについてきちんと把握しておくことが大切です。
相続した不動産の使い道がなく、そのまま放置している人は少なくありません。しかし、不動産には固定資産税などがかかる上、例えば空き家を放置することで行政指導の対象となれば、税率が一気に上がってしまうといったリスクもあります。
相続した物件や土地について効果的な活用法を考えることは、単なる収益化でなくリスク管理としても重要です。不動産相続における土地活用について詳しくまとめましたので、参考にしてください。
遺産相続が発生した場合、まず誰が、どのような財産を相続できるのか、内容について確定させなければなりません。そして、相続財産の内容や価値を調査して確定することを「遺産調査」と呼びます。
被相続人の資産状況によっては財産の把握が難しいこともありますが、遺産調査を適正に行った上で相続に進まなければ、相続税の申告漏れを指摘されたり、思いがけない借金を背負ったりといったリスクが生じるため、きちんと調査を行うことが重要です。
遺産分割協議書は、全ての相続人が遺産分割協議へ参加して合意に至った内容を文書としてまとめたものです。そのため、原則的に全ての相続人は遺産分割協議書の内容にもとづいて遺産を相続します。
しかし、もしも遺産分割協議書の内容を無視する相続人が現れた場合、法的にも実務的にも厄介な問題が生じます。
遺産分割協議書の記載事項を守らない相続人への対策や注意点をまとめましたので、ぜひ参考にしてください。
遺産分割協議書の記載事項を守らない相続人について詳しく見る＞＞
被相続人が生前に再婚していたり、再婚相手との間に別の実子をもうけていたりした場合、遺産相続が複雑化して家族間の確執や争いへ発展するリスクがあります。
社会の多様化がうたわれている令和の現代では、離婚や再婚も昭和時代に比べて増えていますが、それに比例して遺産相続のトラブルについて考える重要性も増しています。
再婚や離婚が相続問題へ与える影響や注意点についてまとめていますので、きちんと把握しておきましょう。
独身の人が死亡した場合、配偶者が存在しないため、法定相続人としての順位に従って直系卑属（子・孫）や直系尊属（父母・祖父母）、さらには兄弟姉妹などへ財産が分配されます。また、すでに両親や祖父母が他界しており、子供や孫、兄弟姉妹もいない独身者であれば、法定相続人でない人が財産を相続できることもあるでしょう。
どのような人が相続権を得られるかは、被相続人との利害関係や遺言書の有無などによって変わることもポイントです。
司法書士は法律の専門知識にもとづいて不動産登記などを代行する国家資格であり、不動産相続において重要な士業の1つです。法律を専門的に扱うという点では弁護士と似ていますが、相続問題や訴訟の解決に役立つ弁護士と異なり、司法書士や手続きや書類作成のスペシャリストといえるでしょう。
そのため、不動産相続においては司法書士への依頼を前提として、弁護士資格と司法書士の両方を取得しているエキスパートへ相談することも1つの方法です。
相続税は、相続する財産の価値に応じて課税される国税の1つであり、不動産相続においては土地の評価額や物件の資産価値などに応じて算定されます。しかし、例えば土地評価の算定に誤りがあって余分に相続税を支払っていた場合、適正な手続きを行うことで過払い分を還付してもらうことも可能です。
不動産相続において相続税の過払いが生じても自己責任となるため、そもそもどうして過払いが生じるのかまず理由を把握しておきましょう。
夫婦が協力して家庭や家計を支えていくことは、民法において定められる夫婦の義務ですが、生活費として認められない範囲の金品の授受があった場合、夫婦間であっても贈与税が発生する場合があります。
また、自宅の購入費や住宅ローンの支払い、名義変更といった問題は夫婦間の贈与税発生へつながりやすい事柄でもあり、どのような場合に不動産贈与として判断されるのか、またその場合の節税対策についても理解しておくことが大切です。
不動産一括査定サイトとは、複数の不動産会社への不動産査定依頼を一括で代行してくれるサイトです。
不動産相続においては、適正な不動産の評価額を相続人同士で共有することが重要になりますが、不動産の評価額については絶対的な金額が存在しません。そのため、不動産一括査定サイトのように複数の不動産会社へ査定を依頼できるサイトを活用して、遺産分割協議において参考になるような評価額の目安額を把握しておくことは大切です。
法テラスとは正式名称を「日本司法支援センター」とする、国が設立して法務省が所管する公的な法律問題総合相談所です。日本各地に法テラスの相談窓口が設けられており、その他にも専用ダイヤルやメールなどによる相談を受け付けています。
法テラスでは一般的な法制度の案内や相談窓口などの情報提供に加えて、収入や資産について一定以下の人を対象と、無料の法律相談や専門家へ支払う費用の立替払といった支援サービスを提供しています。
過去に自己破産をしたことのある人であっても、その後に形成した資産について改めて没収されることはありません。そのため、自己破産の経験者でも遺産を相続することができます。
ただし、自己破産の申し立てなどを行った時期と、遺産相続が発生したタイミングによっては、相続財産が債権者へ分配されたり他の相続人が受け取れる遺産額が減少したりすることもあるため、破産問題と相続問題の両方に精通した弁護士を探すことが大切です。
相続で発生する費用といえば相続税がイメージされがちですが、不動産については登記等手続費用も発生します。不動産の相続にかかる費用としては、不動産登記にかかる諸経費や税金（登録免許税・印紙税）、また司法書士などの専門家へ支払う報酬など複数のものが考えられ、不動産の件数や所在地によっても変動することがポイントです。なお、相続後に発生する固定資産税や都市計画税といった費用についても合わせて把握しておきましょう。
不動産として実家を相続する場合、そのまま実家に暮らし続けるのか、実家を売却したり賃貸物件として運用したりするかによって、手順や注意点も変わってきます。そのため、あらかじめ実家を相続する際の大まかな流れとルールを理解した上で、必要な申請や手続きを期限内に完了させることが重要です。また、実家を売却する際に得られる税制上のメリットもありますが、それについても要件があり、まずは全体を把握しておきましょう。
相続した土地をすぐ売却することで、税制上のメリットを得られる可能性があります。具体的には、固定資産税の解消と、譲渡所得税における「取得費加算の特例」といった点が挙げられます。ただし、それぞれのメリットを確実に叶えるためには「物件をどのタイミングで売却すべきか」「被相続人がいつ不動産を所有したのか」などについて詳細に理解しておく必要もあり、現実的には相続問題や不動産に関連した専門家へ相談することが賢明です。
相続対象となっている土地に対して複数の相続人がいる場合、あらかじめ土地を分筆登記した上で相続する方法があります。相応の費用や時間がかかるため事前に内容を把握し、土地家屋調査士・司法書士を探したり、境界画定測量図面を作成したりといった準備を進めることが、相続した土地の分筆登記をスムーズに進めるカギ。
ここでは、相続に際し権利登記を伴う分筆登記を行う際の手順やコスト、かかる期間について解説しています。
例えば、被相続人が運用していた賃貸マンションを相続した場合、相続人は不動産だけでなく事業そのものも引き継ぐことになります。すると事業所得が発生するため、改めて確定申告を行わなければなりません。しかし相続人が青色申告者でない場合、税制上のメリットを追求するためにはあらかじめ青色申告承認申請書を提出して、青色申告者として認められていることが必要となります。不動産相続と青色申告の関係について把握しておきましょう。
遠く離れた場所にある不動産を相続することになった場合、ついつい遠隔地にあるからと作業を後回しにしてしまう人もいます。しかし、不動産を売却するにしても、相続を放棄するにしても適正な手続きを行わなければならず、相続が発生した後は速やかに作業を完了させることが大切です。遠隔地にある不動産を相続した場合について、注意点やオンラインで登記手続きを行うための方法などを解説していますので参考にしてください。
不動産の相続登記を司法書士や弁護士、あるいは家族に代行してもらう場合、適切な委任状を用意しておかなければなりません。登記手続きの代理人については法律によって定めがありますが、たとえ司法書士や弁護士といった有資格者であっても、委任状が用意されていなかったり、委任状の内容に不備があったりすれば手続きを代行することも不可能です。ここでは不動産相続の登記手続きに関して、委任状の書き方や注意点を解説します。
不動産を相続した場合、物件の価額や総資産の額などによって相続税が発生しますが、相続した不動産を売却する場合は他にも様々な税金について理解した上で、適切な納税や節税対策を考えていくことが重要になります。
相続不動産の売却に関連する税金としては、登録免許税や印紙税といった売買契約に関するものから、譲渡所得税や地方税、復興特別所得税など売却益に関するものまで複数の種類があり、まずはそれぞれを把握しておきましょう。
毎年の終わり頃に行われる年末調整や、前年の所得について計算して申告する確定申告は、基本的に「所得税」に関するものです。一方、不動産の相続で発生する税金は相続税であり、所得税とは異なる税金のため、不動産を相続しても確定申告や年末調整を行う必要はありません。
しかし条件によっては不動産相続でも確定申告が必要になるケースがあり、どのような場合に手続きを行うべきなのか、根拠や方法を理解しておくことが重要です。
世の中には様々な家族関係や人間関係があり、中には特定の相続人へ「不動産や財産を相続させたくない」と考える人もいるでしょう。
相続権は一定範囲の家族や親族に認められている法的権利であり、法定相続人の存在を完全に無視して相続を完了することは困難です。しかし、被相続人が自分の意思で誰に不動産を相続し、誰に相続させないか選べる範囲もあり、あらかじめ制度について理解した上で自分なりの相続プランを考えていきましょう。
不動産投資事業において、経費計算や節税対策へ直結する減価償却費は重要であり、相続によって賃貸不動産を投資事業ごと引き継いだ場合、相続人が減価償却費の計算をしっかりと行っていかなければなりません。
減価償却費の計算には、不動産の取得価額や法定耐用年数といった概念はもちろん、実際に計算する方法についても理解しておくことが不可欠です。
賃貸不動産を相続した場合の減価償却費の取り扱いや注意点について解説します。
相続によって田舎の家を受け継いだとしても、適切な活用法を見出すことができなければ、固定資産税や維持費だけがかさんでいく負の資産になりかねません。そのため、明らかに価値を認められない不動産については売却や寄付によって手放す方法を考えることも大切です。
また、事前にしっかりと家の価値や活用の可能性について判断しておき、そもそもその不動産を相続すべきか、それとも相続放棄すべきかを検討しておくことも重要です。
相続手続きの代行を依頼できる専門家としては、弁護士や司法書士、行政書士、税理士といった士業が挙げられます。それぞれの士業には専門性があり、相続問題の中で担当できる手続きの範囲も異なります。また、士業でないものの金融や資産運用のプロとして、銀行へ相続手続きの代行を依頼することもあるでしょう。
相続におけるトラブルを避けるためには、適切な専門家やプロへ代行を依頼してリスクへ事前に対処することが大切です。
過去に自己破産をした経験のある人（破産者）をはじめとした不動産の遺産の相続はできます。ただし、現在進行形で破産しようと手続きを準備している人や、破産手続き開始決定が下りる前に被相続人が死亡して相続が発生した場合、破産者が相続すべき財産が公的に没収され、債権者へ分配されるう場合もあります。
自己破産と相続問題との関係について解説していますので、万一の事態に備えて把握しておきましょう。
相続権（相続資格）には被相続人との関係や続柄によって順位がありますが、条件によっては特定の相続人が、被相続人の財産について同じ順位の相続資格を二重に得る場合があります。同一順位の相続資格が重複している状態を「二重資格」と呼び、またその当事者を「二重相続資格者」と呼びます。
二重相続資格者が発生するケースや、二重資格に関して注意すべき点をまとめていますので、心当たりのある方はぜひ参考にしてみてください。
不動産相続の資格が重複する「二重資格」について詳しく見る＞＞
相続問題の事例として、被相続人の死後、特定の相続人が遺産を独り占めするケースがあります。
遺産の独り占めについては、被相続人の遺志として遺言書で指定されている場合から、遺言書の有無にかかわらず特定の相続人が無断で遺産を独占している場合まで、様々な状況が想定されます。
遺産の独り占めは相続人同士の関係を悪化させるだけでなく、深刻な訴訟問題へ発展する可能性もあり、適切な対処が不可欠です。
不動産の相続税に関して、節税対策として生前贈与が検討されることもあります。
被相続人が存命中に、推定相続人へ自宅不動産やその他の資産を譲渡しておくことで、相続時に課税対象となる遺産額を減らすことが可能です。
しかし生前贈与では贈与税が発生する上、一般的に贈与税の方が相続税よりも高く設定されています。そのため、生前贈与を行うべきかどうかは各自の状況に応じたメリット・デメリットを踏まえて考えなければなりません。
通常、孫は法定相続人としての権利を持たず、被相続人の遺産を相続できません。一定の条件を満たすことで「代襲相続」として遺産の相続権を持つことは可能です。
その他にも遺言書や生命保険、生前贈与といった方法で孫へ財産や遺産を渡せます。
ただし孫への遺産相続では相続税が2割増になったり、贈与税が発生したりする場合もあるため、あらかじめ制度や注意点について把握しておきましょう。
不動産小口化商品とは、特定の不動産を1人のオーナーが購入・取得するのでなく、1口何円という形で分割し、複数の出資者で共同所有するという商品です。
不動産小口化商品を購入しておくことで相続税の節税対策として活用できる他、相続問題を回避したり、不動産投資におけるリスク分散を行ったりといったメリットを考えられます。
不動産小口化商品で節税できる仕組みやメリット・デメリットを解説していますので、ぜひ参考にしてください。
複数の相続人のうち1人が高額な不動産を相続したことで、他の相続人との間で不公平が発生する場合があります。そのため、不動産を相続した者が差額分を代償金として支払い、他の相続人との公平さを保つという「代償分割」を行わなければなりません。
ここでは代償分割に必要な資金調達方法として、不動産担保ローンを活用する場合の方法や注意点などをまとめています。将来的なトラブルを回避するためにも基本を把握しておきましょう。
代償分割における代償金の支払いは、原則として相応の金額の現金によってまかなわれなければなりません。そのため、手元に十分な現金がない場合、代償分割が成立しない恐れがあります。
ただし、遺産分割協議の進め方や他の相続人との交渉内容によっては、現時点で現金が不足していても代償分割を行える可能性は残されています。
現金がない場合に代償分割を進めるための対処法や、それぞれの方法における注意点などについてまとめました。
相続する財産に不動産があるとして、被相続人が団信に加入していればローンの返済義務はありません。しかし中には住宅ローンの返済が完了していない不動産が相続対象になったり、相続財産だけでは残債に足りなかったりする場合もあるでしょう。
住宅ローンの残債は債務であり、相続税の対象から控除することが可能です。一方、ローン返済額が大きすぎれば相続放棄という選択もあります。
まずはそれぞれのケースについて把握しておきましょう。
相続した時に残っていた住宅ローンと相続放棄について詳しく見る＞＞
被相続人が死亡してお通夜や告別式などの葬儀を執り行った場合、被相続人の遺産総額から一定の範囲で葬儀にかかった費用（葬儀費用）を差し引きし、相続税の課税対象額を減らして相続税を軽減することができます。
ただし、葬儀費用として認められるかどうかは曖昧な部分もあり、香典返しのような費用は控除対象外となります。まずは葬儀費用の控除について、基本的な内容や申告方法を把握しておきましょう。
相続が発生した際、遺産総額から被相続人が抱えていた債務を差し引くことができ、これを相続税における債務控除と呼びます。債務控除によって遺産総額が減れば、相続税の計算時に課税対象額が減少するため、必然的に相続人が支払うべき相続税の金額も下がります。
債務控除は相続税の節税対策として重要です。しかし、弁護士費用は対象外になるなどで、認められる費用について複雑なこともあります。なのでまずは基本となる情報を覚えておきましょう。
弁護士費用は債務控除として控除できる？について詳しく見る＞＞
被相続人から財産を相続する場合、その総額に応じて相続税が発生します。しかし、財産の条件や内容などによっては課税対象にならない場合もあることがポイントです。
相続税が発生しない財産としては、墓地や仏壇などの祭祀財産や、死亡事故などに伴う慰謝料や賠償金、また国や地方公共団体へ寄付した財産などが挙げられます。ただし、祭祀財産であっても場合によっては課税対象となり得るため、実際には慎重に考慮するようにしてください。
土地を相続した際に、土地の評価額が大きすぎて多額の相続税が発生し、結果的に土地を売らなければならないといったケースがあり得るでしょう。一方、土地の評価額や特性といった条件によっては、そもそも相続税が発生しない可能性も存在しています。
ただし、土地相続において相続税が非課税になる条件は複数あり、また素人だけでは必ずしも正確に判断できるとは限らないこともあります。
ここでは土地相続で相続税が発生しない条件などをまとめました。
田舎の土地を相続したものの、活用することができず、その処分に困る方が増えています。売れない土地だけを相続対象から外すこともできず、自治体や国への寄付を検討せざるを得ないケースもあるからです。また、売れない土地の登記費用や管理費の問題も存在しており、売れない土地の相続協議で揉めるケースも存在しています。
このような売れない土地の相続した際に、どのような対象方法が考えられるのか紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。
改正民法の施行で遺留分侵害請求は、金銭請求権になりました。そのため、不動産に対して直接的請求はできません。しかし、親族間の協議で不動産を対象とすることが認めた場合には、不動産を得ることも可能です。このように、不動産が絡む遺留分請求は複雑。親族間の感情のもつれをできる限り少なく解決することが大切になります。
ここでは、不動産が絡む遺留分侵害請求について、行使の方法や時効、不動産の価格、第三者の専門家の活用などについて詳しく解説しています。
遺留分侵害額請求権で不動産をもらうことができる？について詳しく見る＞＞
過去に事故や病気などで、人が死亡した不動産は事故物件といわれ、不動産取引に影響が出てきます。事故物件の売却には法的告知義務もあり、その処分に頭を悩ませる人は多いものです。
そんな事故物件を急に相続してしまったら、相続人は対応に困ります。事故物件の処分方法は、相続放棄、リフォームやリノベーションなどをして売却・運用があります。事故物件の相続について考え、その対応を詳しく見ていきましょう。
相続不動産は放置しておくと、維持管理費だけでなく固定資産税もかかります。この相続不動産をセカンドハウスとして活用すれば、固定資産税などの軽減措置を受けることもできるでしょう。また、思い出のある相続不動産を処分せずに所有できることはメリットです。
しかし、このセカンドハウスとして相続不動産を活用するには、1年間で毎月2日以上の滞在を証明することも必要です。ここでは、相続不動産のセカンドハウスとして活用について考えていきます。
相続不動産をセカンドハウスにすると減税に繋がるについて詳しく見る＞＞
不動産相続の手続きが発生し、相続専門家に相談したい人は多いことでしょう。しかし、弁護士や司法書士などの専門家にいきなり相談することもためらいもあるはず。そんな時は、公的機関の無料相談を受けるのもひとつの手です。
ここでは、不動産相続の無料相談を受けることが機関について紹介し、その機関ごとの相談内容について解説しています。適切な無料相談機関を活用し、自分に合った相続の専門家に依頼することが、不動産の相続をスムーズに進めることができます。
複数の不動産を被相続人が所有していた場合は、相続人は不動産や固定資産税、登記手数料を確定させることが必要です。不動産が存在する自治体が分かれば名寄帳を取り寄せ、不動産を確定できます。
しかし、名寄帳は不動産が存在する自治体の区域の不動産のみが記載されているため、自治体を跨いだ複数の不動産相続では注意が必要です。名寄帳に記載されていない不動産があることなど、名寄帳だけでは解決できない不動産相続もありえます。ここでは、不動産相続時に活用したい名寄帳について考えていきます。
相続時に知っておきたい書類「名寄帳」とは？について詳しく見る＞＞
相続で揉めることはどの親族でもあり得ます。親族の仲が悪い場合だけでなく、不動産の分け方、生前贈与、寄与分、財産管理の方法が絡む相続の場合は、相続トラブルに発展しやすい傾向にあります。
相続トラブルは、対策を行えば予防することも可能です。親族間で事前に話し合うこと、遺言書、家族信託などの方法があげられます。また、弁護士に相続トラブルの予防について相談するのもよいでしょう。ここでは、相続トラブルになりやすいケースとその予防について考えていきます。
不動産相続の前に知りたい相続で揉める家族の特徴や傾向について詳しく見る＞＞
住宅ローンのある不動産を相続することになれば、相続の単純承認をする前に相続財産の調査が必要です。資産から負債を差し引いて相続する限定承認や資産も負債も引き継がない相続放棄をする必要があるためです。ここでは、相続の単純承認とそのリスクについて考えていきます。
不動産相続の際に知っておきたい単純承認とは？について詳しく見る＞＞
不動産相続の消滅時効になる可能性があります。例えば、負債を相続したくない場合には、相続放棄を相続開始後3カ月以内に行う必要があるなど、相続手続きが遅れによって借金を背負う可能性があるわけです。また、相続登記も義務化され相続開始後3年以内に登記が必要です。ここでは、不動産相続の時効について解説しています。
遺産分割の定めが遺言書にない場合は、葬儀後一定期間内に親族で遺産分割協議をが必要です。相続手続きには期限が定められているものがあり、できる限り早い遺産分割を相続人で決めることが大切。ここでは、遺産相続手続きをいつから始めたらよいかについて考えていきます。
遺産相続の話し合いの時期はいつ頃がいい？について詳しく見る＞＞
相続手続きで問題が発生すれば、弁護士に依頼することを考えるでしょう。しかし、弁護士に支払う着手金が手元にない場合は、相談を躊躇するものです。ここでは、弁護士の着手金が支払えない場合の対処法について考えていきます。
不動産相続時に弁護士への着手金が払えないときの対処法について詳しく見る＞＞
非相続人の相続財産について債権を有する者は、相続人が存在しない場合は家庭裁判所に相続財産管理人の選任を申し立てることができます。ここでは、相続財産管理人の選任申立の権限者や必要書類等、相続財産管理人の申立てについてまとめています。
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