知っておきたい不動産相続の基礎知識

このカテゴリーでは、不動産相続に関して、相続人が予め踏まえておきたい各種知識をとりまとめています。

不動産相続に関して、予め確認しておきたい知識を一挙紹介

不動産相続に限ったことではありませんが、普通は、不慣れな事柄に関して専門的な知識を持ち合わせていません。「知らないから」で終わらせるのではなく、物事をスムーズに進めるには一定の知識を身につけることをおススメします。以下にご紹介する項目について、まずは基礎知識として身につけておきましょう。その上で、専門家である弁護士にアドバイスやサポートを受けてみましょう。物事をスムーズに行う上で重要になります。

では、不動産相続の基礎知識について、見ていきましょう。

不動産相続問題は誰に相談すれば良いのか?

不動産相続について相談するには、どの専門家に依頼すべきなのかという知識が必要です。一口に不動産相続と言ってもパターンは様々あり、どの専門家が得意とする手続きなのかが違うからです。この記事では、不動産相続を相談できる専門家の特徴をご紹介します。

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押さえておきたい!不動産相続の流れ

身内の方が亡くなるというのはショックではありますが、感傷に浸っている暇はありません。不動産相続に関しては、想像しているよりもはるかに膨大かつ煩雑な手続きを行うことが必要だからです。とりわけ3ヶ月以内、および10ヶ月以内に行わなければならないことがあります。事前に確認し、注意しましょう。

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期限はいつまで?不動産の相続登記

実は、相続した不動産の登記に期限は設定されておらず、放置したままでも罰金や罰則を受けるといったことはありません。しかし、速やかに相続登記をしていないことで、大きなデメリットがあります。確実に行っておくべきです。

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相続不動産の評価

相続税の金額にも大きく影響を与える不動産の評価額は、大いに気になるところでしょう。その一方で、その評価とはどのような基準で行われるのか、ご存知ない方が大半と思われます。ぜひ、知識を深めてください。

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相続不動産の税金

相続税の課税額が高額になるのは、相続財産が高額となる場合です。実際の相続税の算出においては、相続財産総額について一定の控除がなされるため、一定額までの相続財産には相続税がかかりません。ぜひ具体的に知っておいてください。

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相続不動産を約3年以内に売却すると節税できる?

相続不動産である土地を売却する場合、相続してから約3年以内であれば「取得費加算の特例」というものが適用され、節税効果がもたらされます。ただし、この特例を受けるには条件があります。まずは特例の概要を把握しておきましょう。

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不動産相続の障害者控除について

障害者の方に不動産や金銭を相続するために贈与する場合、特定障害者扶養信託契約を活用することで節税することができます。具体的には最大で6,000万円分の贈与税が非課税になります。

ただし、この特定障害者扶養信託契約は、あくまでも金融商品のため銀行や金融業者(信託業者)によって、細かい内容は異なるため注意が必要です。例えば、とある業者の契約では不動産は財産として扱わないけど、別の業者では扱うなどです。これらについて、詳しく説明をしていきます。

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誰に相続されるのか調査の仕方について

相続が発生し相続人が自分たち以外にもいるかもしれない場合、相続した後に見ず知らずの相続人が現れた場合など、誰が相続人なのかをはっきりさせなければならないケースは少なくありません。そのために行うのが「相続人調査」です。「相続人調査」を行うにあたって必要となる戸籍の読み方や種類、集め方など、「相続人調査」の方法をわかりやすくご紹介しています。

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不動産相続に関する法改正

2018年7月に、不動産相続に関する民法である「相続法」の大きな改正がありました。この法改正では、配偶者居住権の創設、被相続人の預貯金の仮払い制度の実施、被相続人の介護や看病に貢献した人が相続人に特別寄与料を請求できるようになる金銭請求権の創設など、被相続人の遺族に配慮した改正が行われました。

また、被相続人が遺言制度をもっと活用できるように、遺言書の財産目録を別紙で添付する場合にパソコンでの作成を認める制度や、今まで自宅保管が一般的だった遺言状を法務局で預かり、管理することで遺言の偽造や破損を防ぐことができる制度も作られました。

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自営業(個人事業主)の相続は不動産の「法人化」がポイント

自営業(個人事業主)として不動産を所有していた場合、相続する前に法人化しておくと、相続税や贈与税を節税することが可能です。まずは、所有する不動産を法人所有にするための方法について理解しておきましょう。面倒な作業も多く、専門家の力を借りないといけないケースもあります。そこまでしてでも法人化するメリットが大きい理由も、あわせてみていきましょう。

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根抵当権付き不動産の相続

根抵当権付きの不動産を相続する場合、本当に相続するのか?権利を破棄するのか?の選択が迫られます。この場合、不動産の名義を法人名義にすることで、様々なメリットを得ることができます。1つが相続税を節税することができるということです。他にも個人税率よりも法人税率の方が優遇されやすいことなどが挙げられます。

ただ根抵当権付きで相続をしたい場合は、半年以内に手続きをしないと根抵当権が解除されてしまうため注意が必要です。

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不動産の相続で利用できる「小規模宅地等の特例」

評価額が5000万円の不動産を80%の相当額である1000万円で相続税を計算してくれる特例があります。それが、小規模宅地等の特例です。

この相当額が基本控除額より下回れば相続税を支払わなくてもよいという状況すらあります。色々と複雑な条件があるため判断に困ることもあります。

ですが、相続税が支払えなくなり住むところがなくなってしまうケースがあり、それを救済するようなイメージになります。宅地を相続することで相続税が支払えない場合は、本特例が適用されるか?をチェックしてみましょう。

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未成年の相続人がいる場合

相続人が複数いて、その中に未成年者もいるというケースもあるでしょう。遺産相続自体は未成年でも行えますが、相続人が複数いる場合は、遺産を分配するための取り決めを話し合う「遺産分割協議」を行う必要があり、法律行為を行えない未成年者はこれに参加することができません。

そこで、当該の未成年者が相続を希望する場合、家庭裁判所に特別代理人の申し立てを行い、本人の代わりに特別代理人に遺産分割協議に参加してもらう必要があります。

特別代理人は親族や知人に依頼することもできますが、後々のトラブルを避けるためには、専門的知識を持ちなおかつ客観的立場を守れる弁護士などに依頼したほうがいいでしょう。

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不動産相続を弁護士に相談するタイミング

不動産相続についての弁護士への相談はどのタイミングで行えばいいのだろう、迷う方もおられるかもしれません。その答えは、悩みが発生した時点であり、なるべく早くです。

なぜなら、弁護士への相談=依頼ではなく、相談しただけで多額の報酬を支払う必要はなく、相談のために事務所を訪れること以外に、負担は少ないからです(弁護士事務所の多くは初回相談無料)。

そして相談の結果、専門家の助けが必要だと判断したら、本格的な依頼を決断すればいいでしょう。弁護士には気軽に相談できることを、頭に入れておいてください。そのタイミングは、なるべく早くです。

厳密には、相続に関する問題が発生する前です。問題発生前に相談しておけば、後手に回らずスムーズな対応ができます。

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不動産相続で登記名義の変更が必要であることの3つの理由と手続き方法

不動産相続に際しての登記名義の変更は法律上、義務付けられてはいませんが、3つの理由から速やかに行ったほうがいいでしょう。

3つの理由とは、「長期間対応しないことで、相続登記の手続きが困難になる」「無断で他の相続人によって売却されてしまう」「不動産が損壊された場合、損害額の全額を賠償請求できなくなる」です。

登記名義の変更は法務局で申請しますが、現在はインターネットからオンライン申請もできますので、なるべく早く行うことをおすすめします。

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生活保護受給者の不動産相続

生活保護受給者であっても、一定の要件を満たすことで、不動産を相続し、生活保護を引き続き受給することができます。

例えば、相続した不動産を活用することで、生活保護を必要としない状態になれば、相続はできても生活保護を引き続き受給することはできませんが、相続した不動産を活用しても、なお生活保護を必要とする不足分が生じる場合は、不動産を相続してなおかつ生活保護も継続して受給できます。

利用できる資産を処分するなどして生活のために活用し、その結果、不足分を補う必要が生じるか否かがポイントです。

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不動産相続と障害年金の受給について

障害年金の受給者であっても、不動産の相続はできますし、支給が停止されることはなく、支給額もそのまま受給できます。しかし、不動産の相続税については納付が必要になる可能性があるので注意が必要です。

障害年金受給者で相続税が課税される人は、障害者控除の条件を満たさない人です。障害者控除の条件を満たせない人は、相続した不動産の評価額から控除額を差し引くことができず、結果的に相続税が課税されることになります。従って、障害者控除の条件について、前もって確認しておく必要があるでしょう。

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相続人の中に認知症の方がいる場合の相続手続

相続人の中に認知症の方がいる場合は、相続人全員の同意を必要とする「遺産分割協議」を正常に進行させるのが難しくなるため、認知症の方の代理として遺産分割協議に参加する成年後見人を立てる必要があります。

成年後見人を立てるには、家庭裁判所に後見開始の申し立てを行い、家庭裁判所によって適格とされた人物が選任される必要があります。このように成年後見人を立てることで、認知症の方がいても、遺産分割協議の手続きを正常に進行させることができます。

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不動産は相続前に売るべき?売らないべき?

相続前に不動産を売るべきか、不動産のまま相続させるかについては、最終的にどの程度の金額や価値が相続人に渡るのかを計算した上で検討する必要があります。相続前に不動産を売却して現金化することで均一に分配できるメリットもありますが、相続後に不動産を売却する方がかかる税金を抑えられるメリットも。それぞれのメリット・デメリットについて詳しく解説しています。

相続前の不動産売却について詳しく見る>>

相続税における控除・特例について

遺産を相続する際に生じる相続税について、過度に恐れる必要はありません。なぜなら、相続税の税額を軽減できる「控除」や「特例」があるからです。

基礎控除をはじめ、贈与税控除や配偶者控除、未成年者控除、障害者控除、小規模宅地等の特例など、様々な控除制度と特例制度があります。こうした相続税における救済措置があることを知れば、遺産の相続にも前向きになれるでしょう。具体的にどのような制度があるのか、解説しています。

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不動産相続トラブル【兄弟姉妹編】

親と同居していた家の売却を兄弟から要求された

遺言書がないのに、勝手に不動産の名義を兄の名前で登記された

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不動産相続トラブル【夫婦編】

子供がいない場合、配偶者は全て相続できる?

内縁関係で同居していた家は遺贈してもらえる?

夫婦間の不動産の生前贈与による相続税対策はした方が良い?

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不動産相続トラブル【親子編】

両親と絶縁状態。亡くなった時に相続できる?

赤の他人に全財産を譲ると遺言書に書いてある。取り戻したい!

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このページの監修
東京スカイ法律事務所

東京スカイ法律事務所公式HP

引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(http://www.tsky.jp/)

このサイトは「東京スカイ法律事務所」の田中健太郎弁護士に監修していただいています。同氏は弁護士と行政書士、両方の資格を所持し、弁護士になる前は司法書士として活躍していたという経歴の持ち主。不動産相続に関する豊富な知識と実績を持つ弁護士です。
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