夫婦間の不動産の生前贈与による相続税対策はした方が良い?

なぜ生前に夫婦間で不動産を贈与するケースが多いのでしょうか。

その理由は相続税対策です。

夫婦間で不動産の生前贈与をすると、条件によっては相続税や贈与税がかからなくなり、お得に不動産を引き継ぐことができます。

生前贈与で税金がかからなくなるケース、生前贈与が損になるケースなど事前に確認しておきましょう。

相続税と贈与税の違いは、資産の持ち主が「生きている」かどうか

夫婦間で生前に居住用の不動産を贈与することは非常におすすめです。相続税と贈与税の違いからその理由を確認していきましょう。

相続税とは亡くなった人の遺産を受け取る際に課税される税金

相続税とは、亡くなった人から遺産を受け取る際に課税される税金のことです。亡くなった人の遺産をすべて合計し、基礎控除の金額を差し引きます。そこから遺産額によって定まる税率をかけて算出された額を相続税として納めなければなりません。残された遺産がこの基礎控除額を下回るようであれば相続税はかかりません。

具体的にいうと、法定相続分に応ずる各相続人の取得金額が1000万円以下であれば10%、6億円を超える場合では55%が相続税率です。

不動産の相続税について詳しく見る>>

贈与税とは個人から財産を受け取る際に課税される税金

贈与税とは、個人から個人が財産を受け取る際に課税される税金のことです。会社や法人などから財産を受け取る際にはこの贈与税はかかりません。贈与税は贈与された金額が1年間(1月1日から12月31日まで)に110万円を超える金額に対して課税されます。受け取った金額によって税率は変わり、受け取る金額が高額であればあるほど税金も高くなります。500万円であれば贈与税は53万円であり、相続税の最低税率である10%を上回ります。

配偶者控除により、2000万円までの夫婦間不動産贈与が非課税となる

先ほど、贈与税は受け取る金額が110万円を超える場合に課税されるということをお話ししましたが、婚姻期間が20年以上の夫婦である等の所定の配偶者控除の条件に満たすと、居住用不動産の贈与が行われた場合、基礎控除110万円のほかに最高2000万円まで贈与税の対象から控除(配偶者控除)できる特例があります。つまり、居住用不動産が2000万円以下の価値だった場合、贈与税はかかりません。

不動産の価値が2000万円を超えるとしても、2000万円を差し引いた金額に税金がかかるため、相続税より大幅に節税することが可能になります。

配偶者控除の条件

不動産の生前贈与にかかる税金が控除となるための条件を詳しく確認しておきましょう。

  1. 婚姻関係が20年以上であること
  2. 国内にあり、贈与された人が住むための不動産であること
  3. 贈与された翌年3月15日までに、贈与された人が住んでいる、その後も住み続ける見込みがあること

この不動産の生前贈与は、夫婦間では一度しか行うことができません。よく考えてから行動に移すようにしましょう。

配偶者控除を受けるための手続き

配偶者控除を受けるためには、適正な手続きを踏んで贈与を受ける必要があります。

1. 以下の書類を準備する

  1. 贈与された日の10日後以降に作られた戸籍謄本、もしくは戸籍抄本
  2. 贈与された日の10日後以降に作られた戸籍の附票の写し
  3. 住居用不動産の登記事項証明書など、贈与を受けたことが明らかになる書類(登記事項証明書は登記所や郵送、インターネットで取り寄せることが可能です。)

2. 書類をまとめて添付し贈与税の申告を行う

税務署もしくはインターネット上で、確定申告書を作成し、提出します。

配偶者控除となる不動産の範囲

生前贈与で配偶者控除となる不動産というのは、住居用家屋、またはその敷地のことです。どちらも贈与が可能ですが、住居用家屋だけの贈与、もしくは敷地だけの贈与も可能です。

ただし、敷地のみの贈与の場合には、以下のいずれかの条件に当てはまることが必要となります。

1. 贈与を行う夫婦のどちらかが住居用の家屋を所有していること

(例)妻が住居用家屋、夫が敷地を所有しており、夫から妻がその敷地の一部をもらい受ける。

2. 贈与を受けた者と同居する親族が住居用家屋を所有していること

(例)住居用家屋を所有しているのが夫婦のこども、敷地を所有しているのが夫であり、妻が夫から敷地の一部をもらい受ける。

夫婦間の不動産の生前贈与は節税にならない場合もある!

節税の観点でメリットがあるように思える夫婦間の不動産生前贈与ですが、場合によっては配偶者の死後に相続した方が節税になることもありますので、事前によく確認しておきましょう。

夫婦間であれば、1億6千万円以下の遺産については相続税がかからない

配偶者が相続する遺産が1億6千万円以下であれば、夫婦間の相続税控除が適用されるため、相続税はかかりません。不動産の他にも相続するものがあり、1億6千万円を超える可能性がある場合には生前の贈与を行った方が節税となる場合もありますので、十分な検討が必要です。

亡くなった人が所有していた土地の相続税については、土地の評価額を8割引で算出できる場合がある

もう一つの理由に、一定の条件に該当する場合には、亡くなった人が所有していた土地の評価額を8割引として相続税を算出できるという小規模宅地等の減額特例という制度があります。 この制度が適用されるならば、2000万円の価値がある土地でも、相続する際は400万円程度の価値として相続税を算出することができることになります

登録免許税や不動産取得税の負担がない

夫婦間で居住用不動産の生前贈与をする際、不動産の価値が2000万円以下の場合であれば贈与税はかかりませんが、登録免許税や不動産取得税がかかります。登録免許税はその土地の2%の税金がかかります。不動産取得税は、平成33年3月31日までの取得の場合、土地・家屋なら1.5%の税金がかかります。

生前贈与に関してはこれらの税金の控除などはありません。不動産の名義を変更する際に税理士などを雇うことになると、さらに5万円から15万円程度の依頼料、手数料もかかります。

一方で、相続により不動産を取得する場合、登録免許税はその土地の0.4%、さらに不動産取得税は非課税となります。相続する際にも税理士や司法書士などへの依頼料はかかりますが、登録免許税や不動産取得税だけ見ると相続した方が節税になると言えます。

場合によっては、生前贈与をしてしまうと相続により不動産を取得する場合よりも課税額が高額になる可能性があります。必ず生前贈与より相続の方がお得!というわけではありません。

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