東京の「アパート」を相続する際の注意点

このページでは、東京でアパートを相続する際の注意点についてまとめています。

地価の高い東京では相対的にアパートの評価額も高額となり、相続税の課税対象額も大きくなる傾向があります。税制や特例などをきちんと把握しておき、相続時にお金のことでトラブルにならないよう、事前に準備しておくようにしましょう。

アパート相続には多額の相続税課税が予測される

現在の日本における相続税は、相続した財産の総額から「3000万円+600万円×相続人」の控除額を差し引いた額に課税がされます。

1000万円以下であれば10パーセント、6億円を超える場合が最大税率となり、控除額7200万円を引いた額の55パーセントに課税をされます。これらは現金以外の相続にも課税されますが、納税自体は原則として現金で行うため、土地や建物などを多く相続した場合、相続税を支払うために土地などを売却しなければならない、というケースも往々にしてあります。

こと東京に関して言えば、アパートを相続するということになれば、ほとんどの場合で相続税の課税対象になるはずです。現金を用意できる方であれば問題ないかとは思いますが、もし当座の現金がなければ、相続した物件を売却するか、銀行から借り入れを行うかなどして対策をしなければなりません。

ただ、場合によっては相続する物件の評価額を見直すことで、相続税の支払いを大幅に減らすことができます。以下、そのための制度について紹介します。

小規模宅地等の特例

相続税の課税対象、そして課税額を決定する際、所有している不動産がいくら分の価値があるかを定める必要があります。

そこで活用できる制度として「小規模宅地等の特例」というもの。この制度は、亡くなった人やその人と生活を共にしている家族の居住用の土地、そして事業用の宅地について評価額を減額してもらえるというもので、被相続人の所有していた住宅だけでなく、賃貸事業として利用していたアパートについても、物件によってはこの制度が適用されることがあります。

なお、一棟まるごと貸しているケースだけでなく、一室のみを貸し出している、というケースでも適用されます。

「小規模宅地等の特例」に関しては、相続からさかのぼって3年以上貸付事業を行っていた宅地に限られます。

3年以内に貸し付け事業を始めたアパートに関しては、他の賃貸物件と併せて「5棟10室基準」と言われる事業的規模でない限り、貸付事業用宅地等から除外され、小規模宅地等の特例は適用されません。

また、住宅として利用していた土地や建物であれば、最大で80パーセントもの減額が適用されるのですが、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例が適用された場合、減額は50パーセントまでとなっています。

適用される面積の上限も200平方メートルとなっており、一般の事業用や居住用の土地でも適用を受けている場合には、それらの面積の上限に達していない部分についてのみしか適用されない、ということになっています。

「貸家建付地」による評価減

アパートについては、建物と土地のそれぞれに評価額がつきます。その際、すでに借り手がついている物件であれば、借家人の権利が考慮され、評価額から30パーセントの評価減があります。また、土地に関しても20パーセント前後の評価減が適用されます。

税制を知り、相続を準備する

東京においてアパートを相続するのであれば、非常に大きなお金が動くことを前もって把握しておく必要があります。その上で、前もって必要な現金を用意しておく、相続される財産の総額を知り、対策を立てる、といったことは決して怠ってはいけないでしょう。

相続の話はデリケートな問題ではありますが、何の準備もせずに相続に直面した場合、多額の支払いをしなければならないことになりかねません。準備段階で、被相続人や相続人同士で話し合いを行い、明確にできるところは明確にしておくべきです。

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引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(http://www.tsky.jp/)

       

このサイトは「東京スカイ法律事務所」の田中健太郎弁護士に監修していただいています。同氏は弁護士と行政書士、両方の資格を所持し、弁護士になる前は司法書士として活躍していたという経歴の持ち主。不動産相続に関する豊富な知識と実績を持つ弁護士です。
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