東京の「持ち家(戸建)」を相続する際の注意点

このページでは、東京で持ち家(戸建て)を相続する際に、注意すべきポイントをまとめています。相続に際し問題となるのが相続税ですが、事前の準備である程度抑えることができます。

ぜひ、このページの内容を参考にして、前もって考えておくようにしてみてください。

東京では4人に1人が相続税を支払う

相続税は、「3000万円+600万円×相続人」という控除額を上回る際に発生します。

地価の高い東京で持ち家があるのであれば、それほど大きな住宅でなくとも、ほとんどの場合で住宅の相続に際して相続税がかかるはずです。東京においては、4人に1人が相続税を支払うことになるという試算が出ているのだとか。

すなわち、持ち家を相続する場合は、前もって相続税についての準備をしておく必要があります。

持ち家の価値を算出する

相続にあたり、持ち家は相続財産の中でも大きなウエイトを占めることになるため、その価値を知っておくことが相続税支払いの目安を知る上で重要になります。

では、相続する家の価値をどのように決めるのでしょうか。

相続税法第22条には、「相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。」という条文があり、すなわち不動産の価値は「時価」、財産取得のタイミングにおける客観的な評価によって決められるとされています。

ただ、この「時価」というものが曖昧になるケースもあるため、可能であれば適したタイミングで持ち家の価値をきちんと算出した上で、目安となる数字をきちんと把握しておくことが大事になるでしょう。

被相続人と同居していた持ち家の相続に関しては、相続税の減額が適用されることがある

ただ、持ち家そのものの価値がどの程度であったとしても、こと東京都内であれば、上記に記した数字を下回ることはあまりないでしょう。

そこで活用したいのが、「小規模宅地等の特例」です。これは、亡くなった人と生活を共にしていた相続人がその家を相続するとなった場合に、条件に合致すれば評価額を減額してもらえる、という制度です。

具体的には、被相続人と相続人が一緒に住んでいた家に、相続後も相続人が住み続けていたというケースにおいて、評価額が減額されます。

減額の割合は80パーセントにも達するため、持ち家という価値の大きなものを相続する際には積極的に活用していきたい制度だと言えるでしょう。ただし、土地の大きさに制限が設けられており、最大で330平方メートルまでとなっています。

数字的な例で挙げると、上記の住宅に合致している2億円の価値の住宅があった場合、80パーセント減の適用を受けることで、評価額は4000万円となります。

つまり、1億6000万円もの減額となるので、その分支払うべき相続税もグッと抑えられることになります。場合によっては、支払う相続税を0にすることも不可能ではないでしょう。

二世帯住宅の扱いはこうなる

近年は二世帯住宅に住んでいる、という家族も多いでしょう。被相続人と相続人が同じ建物に住んではいるものの、居住スペースが分かれているケースです。

この場合、扱いは少々複雑になりますが、建物の中を自由に行き来できるようなタイプの二世帯住宅であれば、同じ建物での居住という扱いになり、その敷地全体に小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

また、建物の中で行き来ができない構造で、お互いの家族が生活を共にしてもいない場合は、従来では亡くなった人の住んでいた建物の敷地のみにしか制度が適用されないことになります。

しかし平成27年度の税制改正により、二世帯住宅であっても建物が区分所有登記されていない場合には、小規模宅地等の特例の適用が受けられることとなりました。これは、近年の居住環境の状況を鑑みての改正だと言えるでしょう。

いずれにせよ、二世帯住宅にお住まいの場合には、相続の際に小規模宅地等の特例が適用されるかどうかは、きちんと把握しておくべきです。

場合によっては適用が受けられるように登記を変えたり、リフォームをしたりする必要が出てくるかもしれません。

相続の際は事前の準備を怠らずに

不動産の相続は、非常に煩雑な手続きが生じると共に、大きな金額が動きます。一方で、人はいつ亡くなるか分からない、という問題もあります。もし今後の相続について不安があるというような場合には、前もって親族間でどのように扱うかをきちんと話し合い、準備しておく必要があるでしょう。

その場合、口約束ではなく書面を残すようにしましょう。これは、相続人サイドからはなかなか言いにくいもの。可能であれば、被相続人が主体となって、お互いの諍いが起きないように話を進めていくべきです。

そのように段取りを組んでおくことで、後々の相続に関するトラブルなどを防ぎ、相続人同士で良好な関係を築いていくことにつながるでしょう。

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引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(http://www.tsky.jp/)

       

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