東京の「マンション」を相続する際の注意点

このページでは、東京でマンションを相続する際の注意点についてまとめています。東京のマンションは非常に価値が高く、その分相続税も非常に高額になってきます。事前に対策をしておくことで負担を軽減できるよう、準備しておくようにしましょう。

マンション相続の際は、数億円単位の相続税がかかるケースも少なくない

相続税は「3000万円+600万円×相続人」の総額を超える相続に対して発生すると規定されています。相続額は現金だけでなく所有する全ての財産の合計で算出され、その中で大きなウエイトを占めてくるのが、不動産です。特にマンション一棟を所有している、というケースであれば、それだけで上記の金額を大幅に上回るケースがほとんどで、数億、場合によっては10億円を超える金額が動くということも稀ではないでしょう。そして、相続税の支払額は、課税される額によって割合が変わりますが、課税額が6億円を超える場合の税率は、控除額7200万円を引いた額の55パーセント、数億円になります。相続税は原則現金で納付しますが、それだけの現金を即金で用意できるという人はそれほど多くはないでしょう。そのため、マンションの相続を控えている方であれば、事前にきちんと節税対策をとっておくことが急務となります。

小規模宅地等の特例を活用する

相続税の課税対象、そして課税額を決定するにあたり、所有している不動産の価値を定める必要があります。そこで知っておきたい制度が「小規模宅地等の特例」です。この制度は、亡くなった人やその人と生活を共にしている家族の居住用の土地、そして事業用の宅地について、評価額を減額してもらえるというもの。事業用なので、賃貸用として貸し出しているマンションにもこの制度が適用されることがあります。マンション一棟を貸しているケースだけでなく、一室のみを貸し出している、というケースでも適用されます。

ただし、「小規模宅地等の特例」に関しては、相続開始前3年超に貸付事業をした宅地に限られます。相続からさかのぼって3年以内に貸し付け事業を始めた土地・マンションに関しては、他の賃貸物件と併せて「5棟10室基準」と言われる事業的規模でない限り貸付事業用宅地等から除外されるため、小規模宅地等の特例の適用を受けられません。

また、貸付事業用宅地等として小規模宅地等の特例の適用を受けられる場合でも、特定居住用宅地や特定事業用宅地などに比べて多少の制限がかかりまる。減額されるの枠は50パーセントまで、適用される面積の上限も200平方メートルとなっています。そして一般の事業用や居住用の土地でも適用を受けている場合には、それらの面積の上限に達していない部分についてのみしか適用がされません。

「貸家建付地」による評価減

マンションなどを貸し出している場合、建物と土地、それぞれに評価額がつきます。その際、すでに貸し出しているマンションであれば、借家人の権利が考慮され、評価額から30パーセントの評価減があります。また、土地に関しても20パーセント前後の評価減があります。こうした数字を前もって把握しておくことで、ある程度相続税に関してのシミュレーションが立てられるはずです。

相続に関しては事前に準備を

繰り返しになりますが、マンションなどの大規模な不動産を相続する場合には、非常に大きなお金が動くことになります。そこで円滑に物事を進めるためには、事前の準備が非常に大切となります。前もって多額の現金を用意しておくのもその方法の一つですし、上記に記したような評価額減の手法を知り、適切なタイミングで相続される予定のある不動産の価値を正しく把握しておくのも、準備を行う上で大切なポイントとなります。何より、親族間での相続に関するトラブルを避けるためにも、お金のことは前もってクリアにしておき、相続人間で事前に話し合いをしておくようにするのがいいでしょう。

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このページの監修
東京スカイ法律事務所

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引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(http://www.tsky.jp/)

このサイトは「東京スカイ法律事務所」の田中健太郎弁護士に監修していただいています。同氏は弁護士と行政書士、両方の資格を所持し、弁護士になる前は司法書士として活躍していたという経歴の持ち主。不動産相続に関する豊富な知識と実績を持つ弁護士です。
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