マンション相続時の落とし穴

本ページでは、親(被相続人)が所有していたマンション物件(分譲)の相続において、起きやすいトラブル事例や、予め知っておきたい知識などを取りまとめて解説します。

マンションの相続、起こりやすいトラブル事例や知っておきたい知識とは

マンションの相続の場合も、基本的には「持ち家(戸建て)の相続でやるべきこと」のページでご紹介した内容と同じく、相続人が複数いた場合、どのように分けるのかという問題が出てきます。

遺産がマンションだけの場合、兄弟間での遺産の分割が厄介

例えば、マンション物件以外に現金や有価証券などがあれば、マンションは兄が相続し、その他の資産は弟が相続する、というように遺産を分けることもできます。

しかし、遺産がマンションだけしかなく、仮に法定相続人が被相続人の2人の子(兄弟)である場合に、兄弟の一方はマンションを単独で所有したい、他方は売却して得られた金額を均等分けすべきと主張しているような場合は、一戸建て住宅を相続する場合と同様に、早めに弁護士に相談し、解決すべきです。

マンションには管理費や修繕積立費等の負担も…

分譲マンションを相続する場合には、マンションならではの考慮しておかなければならないポイントがあります。売却すると譲渡所得税、相続すると相続税がかかり、さらにその後は固定資産税がかかるというのは、一戸建て住宅でも分譲マンションでも変わりありません。

しかし、分譲マンションではそれらに加え、一戸建て住宅の場合には必要ない、管理費や修繕積立費といった必要経費がかかってくるという点です。意外とこのことを考慮せず、相続してから思わぬ負担を強いられて苦労するというケースが、実は多くあります。

共有名義にすると売却時に厄介

マンションを兄弟間で遺産分割する場合、面倒なことになりやすいと説明しましたが、一方で共有名義にしてもトラブルの種になることがあります。なぜなら共有名義の場合、マンションを売却する際に名義人全員の同意・許諾が必要となるからです。

たとえば兄弟でひとつのマンションを保有していて、兄がマンションを売却したいと思った場合は、弟の同意を必ず得なければいけません。これは民法で定められていることで、第251条に「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。」とあります。

ただ売却するだけでなく、マンションの取り壊しや大規模リフォーム、建て替え、さらにはマンションに地上権や抵当権を設定する場合も名義人全員の同意が必要となります。また、マンション一棟を共有名義にした場合、持ち分の価値が低いことに不満を持つ人も出てきます。

共有持ち分が独立している場合、そこだけ売却することも可能ですが、一部のみ売りに出してもなかなか買い手がつかないのが現状です。共有名義人が増えれば増えるほど全員の同意を得ることは難しくなるため、一般的に不動産の相続において共有名義にするのはなるべく避けたほうがよいと言われています。

もし共有名義で相続し、トラブルになりかけたら早めに弁護士に相談するようにしましょう。

代償金でもめるケースもある

マンション以外の遺産がほとんど残っていない状態で複数人に遺産相続する場合、不動産を売却してお金を分割するのが一般的です。

しかし相続人の一人が当該マンションに親と同居していた場合、不動産を売却すると住む家を失ってしまうことになるため、不動産を相続してそのまま住み続けたいと願う人も少なくありません。マンション以外の遺産が少ない場合、他の相続人に渡る分が少なくなってしまうため、大きな不公平が生じます。

そこで不動産を相続する側は、相続しない側に対し、不足分を補填する必要があります。これを代償金と言います。

ただ、不動産を処分できない以上、代償金は自分の資産から支払わなければならないため、金額が大きいと代償金が支払えず、トラブルに発展してしまう可能性があります。こうしたトラブルを防ぐには、生前から相続人の所有する不動産や金融資産を把握し、代償金の支払いに備えて資産を確保しておく方法が有効です。

それでも一括して支払えない場合は、金融機関が提供している遺産分割ローンを利用するという方法もあります。

代償金の支払いトラブルや遺産分割ローンについては弁護士がくわしいので、代償金を支払えそうにない場合は早い内にプロに相談することをおすすめします。

第三者に賃貸物件として貸し出す場合には、物件の収益性を見極める

またもうひとつ、分譲マンションの相続ならではのポイントとして、相続したマンションに相続人が居住するのか、あるいは賃貸物件として第三者に貸し出すのかについても、しっかりと考えておくべきです。

もし賃貸物件として第三者に賃貸する場合は、物件の収益性をしっかりと見極めなければなりません。うまく運用できれば、家賃収入を安定して得られることになりますが、逆に入居者が見つからず空室の状態が続くようであれば、管理費や修繕積立費の支出ばかりを負担することになってしまいます。

くれぐれも、遺産分割においては様々な事情を熟慮した上で決定すべきです。知識やノウハウに長けた専門家に相談するのが望ましいでしょう。

不動産の相続、弁護士に依頼すべき理由について詳しく見る>>

マンションをトラブル無く相続する方法

マンションの遺産分割はいくつかの方法がありますが、できるだけ家族間トラブル無く相続するオススメの方法があります。

マンションの遺産分割方法は「換価分割」「現物分割」「代償分割」「共有分割」の4つ。その中でオススメの方法は「換価分割」です。

ここでは「換価分割」がなぜオススメなのか、特徴やメリット・デメリットに触れながら、注意点を含めて解説します。

マンションの換価分割とは?

該当のマンションを売却して金銭に変えて分割する方法です。明確な数字がでるので、他の分割と比較して公平性が高くなります。

売却することに抵抗を感じるご家族もいらっしゃるかと思いますが、

と比較すると明確にそして後に何も残さないためトラブルが起きにくくなります。

換価分割のメリットやデメリットは?

換価分割の最大のメリットは、売却した金額がはっきり確認できるため、公平に分割できることです。

公平に分割できれば、家族間で争う原因が無くなるのでトラブルが起きることはほとんどなし。

また、その他には代償分割のように所有する人が現金を用意する必要がないため、家族の誰かに負担がかかることがありません。

換価分割のデメリットは、マンションが無くなることですが、後々のトラブルのリスクが減るのでメリットとも言えます。

換価分割で注意することは?

マンションを換価分割すると決めたら、注意すべきことは一つの不動産会社の査定だけでなく、複数の会社で査定をすることです。

マンションがどれくらいの価値があるかはなかなか素人では判断できないため、一社のみの査定では適正価格かがわかりません。しかし、複数の不動産会社に依頼すれば、相場もわかり、さらに最も高値で売却が可能になります。

親から相続した大切なマンションを適正かつ高値で、そしてより円満に分割できるよう必ず複数社に査定を依頼しましょう。

関連するページ

不動産相続トラブル【兄弟姉妹編】

親と同居していた家の売却を兄弟から要求された

遺言書がないのに、勝手に不動産の名義を兄の名前で登記された

兄弟姉妹編の一覧を見る

不動産相続トラブル【夫婦編】

子供がいない場合、配偶者は全て相続できる?

内縁関係で同居していた家は遺贈してもらえる?

夫婦間の不動産の生前贈与による相続税対策はした方が良い?

夫婦編の一覧を見る

不動産相続トラブル【親子編】

両親と絶縁状態。亡くなった時に相続できる?

赤の他人に全財産を譲ると遺言書に書いてある。取り戻したい!

親子編の一覧を見る

このページの監修
東京スカイ法律事務所

東京スカイ法律事務所公式HP

引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(http://www.tsky.jp/)

       

このサイトは「東京スカイ法律事務所」の田中健太郎弁護士が監修しています。平日は夜21:00まで相談が可能で、土日も事前予約をすれば相談することができます。親族との相続トラブルに悩まれている方はぜひ一度ご相談ください。