借地権の相続時の注意点

本ページでは、遺産として借地権を相続する場合に直面しがちな問題点について取り上げ、その概要や対応策などについて解説しています。

借地権を相続した際に必要な知識

まずは、よくありがちな事例として「地主からの不当な請求」に応じる必要はないというお話からご紹介していきましょう。

そもそも借地権とは、他人が所有する土地を借りて、建物を建てて居住する権利のことです。例えば、この借地権の権利者である父親(被相続人)が亡くなった際、地主から「借地権者が亡くなったのだから、土地を返してほしい」あるいは「賃貸借契約書の名義書換や名義書換料を支払え」と要求されるといったことがあります。こうした要求に応じる必要は、まったくもってないのです。

借地権の相続に、地主の承諾は不要

借地上の建物と土地の借地権を相続するのに、地主の承諾は必要ない。実はこのことをご存知ない借地権者の方は多いようです。まして、借地権の相続者の方ならなおさらでしょう。そうした事情を知らずに、都合のいいように請求してくる地主は意外と多くいるので、注意が必要なのです。

土地の賃貸借契約書の書き換えも不要。ただし建物の相続登記は必要

ちなみに、借地権の相続の場合は、土地の賃貸借契約書を書き換える必要すらないのです。相続者から地主に「土地の賃借権(もしくは地上権)を相続により取得しました」と通知するだけでOKなのです。ただし、建物の所有権については、相続者の名義に相続登記する必要がありますので、この点もご注意ください。

一般定期借地権の場合、被相続人と地主との契約内容の確認は必要

相続した借地権が定期借地権の場合だと、話は異なってきます。定期借地権には3種類(一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権)あります。

その中でも一般定期借地権とは、存続期間を50年以上とする借地権で、契約の更新や延長がなく、建物買取請求なども認められていないものです。この存続期間が満了すると借地権は消滅し、建物を解体して土地を地主に返さなければなりません。父親(被相続人)と地主の間で、どのような契約が交わされていたのかを確認する必要があります。

借地権を第三者に譲渡・売却する場合は地主の許可が必要

もうひとつ、前述の通り借地権を相続する場合には地主の許可は必要なく、通知だけで十分ですが、借地上の建物や借地権そのものを第三者に譲渡・売却するという場合には、地主の許可が必要であると民法で定められています。

無断で譲渡した場合には、契約違反での賃貸借契約を解除されることもありえます。また売却の際は、借地権価格の10%程度を「承諾料」として支払う必要があります。加えて、借地権の売却を地主が承認してくれないという場合には、裁判所に借地非訟手続という申立てをすることができます。

以上の通り、借地権の相続には、借地権ならではの注意点があります。判断に迷ったり、トラブルに直面した場合は、速やかに、弁護士などの専門家に相談するのが賢明です。

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【このページの監修】田中健太郎弁護士
東京スカイ法律事務所 田中健太郎弁護士(第一東京弁護士会所属)

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代表を務める田中健太郎弁護士は、弁護士資格だけでなく、司法書士・行政書士の資格も保有。実績豊富で、不動産相続が得意な弁護士です。

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