売った方が得?空き家を相続

このページでは、地方などで顕著となっている空き家問題と相続の関連について、事例や予め知っておきたい知識などを取りまとめて紹介していきます。

空き家の相続、失敗しないためには…

近年のニュースや新聞報道などで、少子高齢化の問題が取り上げられているのは、ご存知の通りです。そしてこの問題は相続に伴う問題とも無関係ではありません。

空き家が年々急増している理由

特に地方などで、空き家が急増しているという問題が起こっています。2013年に総務省が行った調査によれば、全国の空き家数は820万戸となっており、総住宅数の実に13.5%を占めています。またシンクタンクの予測によれば、2033年にはこの数は約2,166万戸/ 30.4%まで上昇すると予測されています。

なぜ、このような事態となっているのでしょうか?端的に言ってしまえば、老朽化した建物を解体し、更地にするよりも、空き家のままにしておいた方が経済的な負担が軽いためです。

更地の方が固定資産税が高い

ご存知の方もいらっしゃるかと思いますが、建物が建っている土地と更地では、後者の方が固定資産税が高くなります。ましてや建物を解体するには、それなりに費用がかかります。誰も好んで、わざわざ費用負担がかかることをしようとはしません。

その一方で、著しく老朽化した空き家に対しては、行政による解体命令や罰則というものが課せられることになり、実際に行政指導等がされる事例も年々増えています。

空き家を相続する可能性がある方は、以上の点に注意が必要です。

相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

こうした空きや問題を少しでも改善しようと、2016年にある税制改正が行われました。「相続等により取得した空き家を譲渡した場合の3,000万円特別控除」というものです。これは、空き家をなくすことを目的とした特例で、被相続人が居住していた家屋(空き家)又は家屋の敷地等を売却したことで得られる所得から、最高3,000万円まで控除が認められ、譲渡所得税の軽減が図られるというものです。

ただし、この特例の適用を受けるためには、

などの条件が課せられています。

相続不動産の売却は3年以内だと得?について詳しく見る>>

特別控除は、家屋と敷地を相続(又は遺贈)で取得した人による売却が対象

さらに、もうひとつ注意すべき点として、この制度は、被相続人の居住用家屋とその敷地等を相続又は遺贈で取得した人が、相続した家屋を売るか、家屋とともに敷地等も売る場合に適用される点です。

遺産分割の際には、こうした点も考慮しておかないと、後々争いの火種となってしまいます。トラブルが起こりそうなら、信頼できる弁護士に相談すべきです。

不動産の相続、弁護士に依頼すべき理由について詳しく見る>>

どういう経緯で空き家が放置されてしまうのか

経済的負担が大きい

住宅がない土地は固定資産税が最大で4.2倍までに膨れ上がるうえに、解体する費用もかかってしまいます。お金をかけて解体したにも関わらず税金が上がるので、解体せずに放置しようと考えることは自然なことでしょう。

住宅需要の減少

現在は核家族や単身世帯が増えていることから、世帯数が増加傾向にあります。しかし、日本は人口減少の一途をたどっているのが現状。世帯数が減少し続ける一方で、新築住宅が増加し続けてしまいます。今後住宅の過剰供給が問題化され、住宅が売れないという時代が到来してしまう恐れがあるのです。

Uターン率が低い

生まれ育った地域から県外へ移動し、出生県に戻ってくるUターン率はわずか20%程度。子どもが県外へ移動後、就職・結婚などの理由で親を呼び寄せたり、両親が亡くなったりすることで、実家が空き家になってしまいます。

空き家問題を解決した事例にはどんなものがあるのか

会員制の民宿

里美古民家の宿「荒蒔邸」(一般財団法人世田谷トラストまちづくり / 東京都世田谷区)

築150年の古民家を改修し、里美古民家の宿「荒蒔邸」に生まれ変わりました。家屋や敷地にはほとんど手を加えず、伝統的な雰囲気はそのままに。昔ながらの囲炉裏端(いろりばた)やかまどが残されています。その横にはカウンターバーやテーブルが備え付けられ使い勝手は◎です。1日1組限定の貸し切り制となっているため、家族や友達同士で田舎暮らしを満喫し心身ともにリフレッシュできています。食事は事前予約制ですが炊飯器や冷蔵庫、食器などが完備されているので自炊することも可能です。

コミュニティスペース

伊勢河崎商人館(NPO法人伊勢河崎まちづくり衆 / 三重県伊勢市)

江戸時代に創業された酒問屋「小川商店」を、歴史・文化の交流拠点として活用している「伊勢河崎商人館」に修復しました。市民から保存活用の要請を受けて、伊勢市が土地を購入。寄与された建物を修復しました。館内には蔵7棟と町家2棟が設置され、江戸時代の風情を残す貴重な文化遺産として残されています。

地方移住者の体験施設

北海道B&B協会の空き家の紹介事業(NPO法人北海道B&B協会 / 北海道芦別市)

「B&B」とは「Bed and Breakfast」の略で、イギリス発祥の宿泊施設です。宿泊と朝食のみの提供で、比較的安い料金で利用可能。B&Bと日本古来の文化を組み合わせ、都市と農村の交流をはかるシステムを構築した事業です。

空き家をトラブル無く相続する方法

空き家になった不動産を相続する場合に、トラブルなく相続するオススメの方法について紹介します。

空き家相続でのありがちな家族間トラブルは、相続した場合と相続放棄した場合それぞれにあります。最もトラブルのリスクが少ないのは売却すること。

ここではなぜ売却がオススメか、相続した場合や相続放棄した場合に起こりがちなトラブルをあげて検証したいと思います。

相続した場合に起こりがちなトラブル

住む予定のない家を相続した場合、相続税など管理にコストがかかります。固定資産税や都市計画税などがかかったり、風を通したり、老朽化した箇所の修繕、草むしりなどお金も人の手間もかかります。

共同で相続した場合、誰がそれらの負担を負うのか費用や手間で揉めてしまうケースは少なくありません。

また、相続の有無の協議がまとまらないままの場合も相続したと同様の扱いになり全員に管理義務が発生します。

相続する際のトラブルを避けるために必要なのは経済的余力です。

相続放棄した場合に起こりがちなトラブル

相続放棄希望者が相続人の一部の場合は、遺産分割協議となり残りの相続人が相続します。

相続人全員が相続放棄する場合は、家庭裁判所に相続放棄を申述して行い、管理義務などすべてにおける権利義務が無くなります。しかしこの場合、空き家以外の財産も放棄とみなされ、相続人の中には納得できずに揉めるケースが多くあります。

また、相続放棄でも代表者が届け出をしていない場合、相続とみなされ固定資産税など相続人全員に支払う義務が生じてトラブルになることも。

相続放棄する際には相続人全員の意見がまとめること、代表者をきちんと決めることです。

トラブル無く空き家相続するには売却がオススメ

トラブル無く空き家を相続するのにオススメは空き家の売却です。相続税に当てる現金がない場合などは速やかに現金化すれば納税期限までに間にあわせられます。

ただし、売却する際にはまず不動産価値を知ることが第一。

複数の不動産会社に査定を出し、相場を知り、またどこが高値で売却できるのかを確認しましょう。

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このページの監修
東京スカイ法律事務所

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引用元:東京スカイ法律事務所公式HP
(http://www.tsky.jp/)

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