押さえておきたい!不動産相続の流れ

本ページでは、不動産相続の手続きの進め方や、期限が定められている事柄への注意すべきポイントなどを取りまとめてご紹介していきます。

知っておきたい、不動産相続の手続きや期限

親御さんやご兄弟、あるいはお子さん…身内の方が亡くなるというのは大きな精神的ダメージを受けるものですが、いつまでも悲しんでばかりはいられません。

とりわけ不動産相続に関しては、想像しているよりもはるかに膨大かつ煩雑な手続きを行わなくてはなりません。

ここでは時系列に沿って、やらなければならないことを確認していきましょう。

相続の開始

まず被相続人が死去した場合、自動引落されている公共料金、税金、ローン会社などへ直ちに連絡し、健康保険や年金に関する手続きを行います。また銀行口座は、名義人死去の時点で凍結され預金や出金できなくなります。口座の解約には、相続人全員の自筆署名や実印の押印などの手続きが必要になります。

遺言書があるかどうか確認

公正証書遺言ならば公証役場にて確認できるので問題はありませんし、家庭裁判所の検認も不要です。自筆証書遺言などの場合は、遺言書がどこにあるか、金庫、机、額縁の裏などしっかりと探す必要があります。加えて、遺言書を勝手に開封することは罰金の対象になります。

開封するには、家庭裁判所の検認が必要です。

相続人の調査・確定

法定相続人が誰と誰になるのか、忘れている相続人はいないかなどを、戸籍の調査まで行った上で調査・確定しなければなりません。当事者だけでは難しい場合は、弁護士や司法書士などの助けを借りましょう。

また未成年者や重度の認知症患者などがいる場合は、家庭裁判所にて特別代理人や後見人の選任手続きが必要です。

相続財産・債務の調査

死去された方(被相続人)の名義だった不動産物件の評価額や、現金などの財産。逆に債務の有無とその額を調査します。もしも、債務が多く相続放棄や限定承認する場合は、相続開始から3ヶ月以内に申請が必要ですので、早めに行うべきです。

ただし、調査が困難・難航するような場合は家庭裁判所に伸長を申し出ることも可能です。

所得税・消費税の申告(準確定申告)・納税

相続開始から4ヶ月以内に、被相続人が生前に得ていた所得に対する所得税ならびに消費税の納税作業を行います。この場合にも、相続人全員の署名と認印が必要となります。慌てないよう時間に余裕を持っておくとよいでしょう。

遺産分割協議書の作成

遺言書の内容や財産・債務の調査、法定相続割合などを踏まえ、遺産分割協議にのぞみます。その際は単純な金額だけでなく、相続税や所得税、消費税なども考慮すべきです。

相続人全員が合意したら、その内容を遺産分割協議書にまとめて全員で署名・実印による捺印を行います。

不動産の名義変更(相続登記)の必要書類

遺産分割協議の内容に応じて、不動産の所定の登記申請書に加え、各種の必要書類も添付する必要があります。遺産分割協議を経て相続登記をする場合は、遺産分割協議書も必要となり、相続人全員が実印で捺印して相続人全員分の印鑑証明書も添付します。

その他にも、不動産を相続する相続人の住民票や固定資産評価証明書なども必要になります。ご自分で行うことも可能ですが、かなりの手間暇がかかりますので、弁護士や司法書士のサポートを受けることが賢明です。

相続税申告・納税

基本的には被相続人の死去から10ヶ月以内に行わなければなりません。手続きは、相続不動産や財産の範囲、評価額などが分かる資料を揃え、税務調査を受けた上で、相続税の申告、納税を行います。

なお、相続税を一度で払えないという場合には、数年にわけて納税する「延納」や、不動産等の物で納税する「物納」の申請も行うことができます。

以上の通り不動産相続には、想像以上に大変な手続きが必要になります。すべてを当事者だけで行うことも決して不可能ではありませんが、その道の専門家の助けを借りた方がスムーズに行えるはずです。信頼できる弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

そもそも不動産ってなに?相続できない不動産とその対策

「不動産が財産に…」「不動産相続が…」と、不動産と口に出してはいても、いざ不動産について説明しろといわれてもなかなかできないのではないでしょうか。

そもそも、不動産という言葉の定義とは一体何なのでしょうか?

また、不動産には相続できないものがあるといわれていますが、万が一相続人になった時はどのようにすればよいのでしょうか?

その原因となり得る例と対策をご紹介します。

不動産とは「動かせないもの」のことを指す

不動産を一文字ずつ読んでいくと、「動かせないもの」となります。

この捉え方は、あながち間違ってはいません。

実際に民法の第86条にはこんな記載があります。

「不動産とは、土地及びその定着物。その他の物は動産とする」

ここでいう土地は、単に土の表面だけを指しているのではなく、法令の規定により区画された地下や地上まで含まれています。

また、この場合の定着物というのは、建物(住宅)や木、植物、庭石など動かすことができないものを指します。

相続できない不動産は意外に多い

名義変更が行われないまま放置されていた不動産は、新たに名義変更をするための書類が揃えられず、相続できなくなってしまう可能性があります。

 

例えば、このようなケースです。

Aさんは、父親が他界したのをきっかけに実家を売却することにしました。

仮に、実家の土地の名義がAさんの祖父名義になっていたとします。

この場合、Aさん自身、または実家に住んでいる母親に名義変更を行わなければ実家を売却することはできません。

名義変更を行うためには、祖父の相続人まで遡り、すべての親族から印鑑証明書をもらう必要があります。この場合、数十名単位で相続人が発生している可能性もあり、個人で手続きを行うのは非常に骨の折れる作業といえるでしょう。

さらに、連絡がとれない親族がいる、承諾が得られないなどのケースであれば、裁判手続きを取らなければ名義変更を行うことすらできません。つまり、相続できない不動産が存在してしまうわけです。

相続できない上に固定資産税の支払い義務だけ生じるという例も少なくありません。

不動産を相続するためには事前の名義変更が重要

上記の例のように相続できない不動産がある場合、相続するためにはどのような対策を行えばよいのでしょうか?

まず、相続できない不動産を作らないためには、不動産の相続人が亡くなったタイミングで必ず名義変更を行うことが重要となります。

さらに、名義変更をその都度行っていけば、今回の例のような事態は免れる可能性が高くなります。

相続できない不動産がある場合には専門家に協力してもらう

相続手続きを完結させるために、すべての相続人を探し出し、印鑑証明書をもらう必要があります。

しかし、この作業は個人で行おうとすると時間も労力も負担となるでしょう。

そのため、弁護士や司法書士などの専門家に依頼し、協力してもらうことでスムーズに進められるはずです。

また、Aさんの父親が亡くなってから3ヶ月以内であれば、相続放棄を行うことで固定資産税の支払い義務を免除してもらうことが可能です。

一部の例外で、3ヶ月経過していても相続放棄を行うことができますが、裁判所に相当な理由を説明しなければ認められません。

 

不動産の相続手続きは、時間が経てば経つほどスムーズにいかなくなると考えられます。相続できない不動産の相続人になってしまった時は、速やかに専門家に相談するのが一番だといえます。 

 

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